土地经济学课程论文.doc

当前我国房地产周期波动研究 【摘要】 20世纪90年代以来,中国宏观经济出现了三次较大起伏,随之经历了三次时间集中、规模和力度较大的宏观调控,本文以当前的中国宏观经济政策为基础,剖析了我国房地产周期的特征,进而从投资、政策等方面分析了不同因素对房地产周期波动的影响宏观经济（Macro Economy）指总量经济活动，即国民经济的总体活动。是指整个国民经济或国民经济总体及其经济活动和运行状态，如总供给与总需求；国民经济的总值及其增长速度；国民经济中的主要比例关系；物价的总水平；劳动就业的总水平与失业率；货币发行的总规模与增长速度；进出口贸易的总规模及其变动等。指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。它一方面同宏观经济总的发展态势密切相关，另一方面又同相关行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。1992年以来，住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。进入2000年，我国地产市场进入到大规模的市场化开发阶段，整个中国的房地产快速发展，是我国房地产发展最为迅速的时期。从2000年到2005年，我国度过了“地产15年”这场大戏中分量最重的五年，房地产进入以“新产品主义”为开发导向。 三、研究现状与存在问题 （一）当前中国宏观经济形势分析： 自2002年以来,中国一直处于经济周期的上升阶段,并且经历了持续六年的经济繁荣期。2002年至2007年,中国的GDP增长率分别为9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度间的平均波幅很小。2007年,中国GDP达到24.66万亿元,比2002年增长65.5%,从世界第六位上升到第四位,但这种经济持续快速增长的背后也存在着一些隐忧。1、物价总水平逐步摆脱了20世纪90年代末以来保持低速增长的趋势,出现了较大幅度的反弹和上升；2、投资增长持续偏快,推动中国经济过热增长；3、信贷规模扩张,流动性过剩问题突出；4、房地产和资产价格上涨孕育了巨大的经济泡沫与经济风险；5、来自国际收支双顺差的压力与困境；6、国际经济风险对中国宏观经济运行的不利影响逐步显现。 （二）中国房地产经济周期的特征： 我国房地产业发展经历了一个从萌芽起步到不断发展壮大的过程,这个增长过程不是平稳的而是波动性的,发展至今,大致经历了四个周期:1981～1983年的第一轮周期;1984～1990年的第二轮周期;1991～1996年的第三轮周期;1997年开始至今的第四轮周期。 　　比较这四轮周期可以发现中国房地产周期的表现形式在发生着明显的变化:周期的长度在增加,波动幅度在减小,衰退与扩张的时间比在减少。可以判断,未来中国房地产周期除了延续这一趋势外,还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式,且变化越来越无规律性。中国房地产业的发展是改革开放和市场经济发展的产物,尤其是住房制度体制改革推动的结果。 （三）房地产周期与宏观经济周期的关系： 一个国家房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系、 波长大体一致。在我国两者的周期大致都是 4 - 5 年。但复苏、 繁荣、 衰退、 萧条四个阶段在时间上不一致。一般来说 ,房地产的复苏、 萧条期滞后 ,而繁荣、 衰退期超前。 四、中国房地产与经济周期性波动的原因 影响中国房地产周期波动的原因很多 ,我们只分析投资和政策这两个最具代表性的因素。 （一）投资与房地产周期波动 投资是造成房地产周期波动的重要内生因素之一。我们利用回归方程对投资变量和房地产业进行定量分析，但由于我国目前房地产业的产值指标还没有建立，所以我们在分析两者关系时采用如下两种方法: 1、用历年来城镇住宅竣工面积这一物量指标来代替房地产产值指标，进而分析两者关系； 2、模拟房地产业的产值，分析投资与房地产业发展间的相关性。 每种方法都具有很好的拟合度，最终得出的结果基本接近真实情况，即投资波动与房地产波动具有高度相关性。 （二）政策与房地产周期波动 政策因素作为经济周期的外部冲击力量，对我国房地产周期波动产生重要影响。根据我国房地产经济发展的有关资料，一般从发展目标、 指导方针、 政策内容、 经济影响等方面体现中国房地产政策周期。 中国房地产经济政策存在着明显的周期性特点，其经济扩张和经济紧缩政策交替与房地产经济波动的周期基本一致。同时政策周期与房地产周期互成因果关系。经济扩张政策与经济紧缩政策交替变动，构成中国特有的 “政策周期”。现代经济周期理论认为，经济波动是经济系统对外部冲击的响应曲线，它是外部系统与经济系统相互作用的结果。总的来说，中国房地产经济波动的主要根源来于外部冲击——政策周期。 五、当前宏观经济政策对