存量房交易资金托管相关资料.doc

存量房交易资金托管相关资料 经过多年的培育和发展，我市存量房（即二手房）市场各项制度建设日益成熟、完善，已经成为商品房市场重要组成部分，较好地发挥了促进商品房资源配置，稳定住房价格，满足市民投资置业需求的积极作用。为进一步促进存量房市场健康、规范发展，市国土房管局建立健全存量房交易资金管理措施，于2008年1月与中国人民银行广州分行联合签发了《关于我市开展存量房交易资金托管工作有关问题的通知》（穗国房字[2008]33号）（下称《通知》），在我市开展存量房交易资金托管工作。 一、开展存量房交易资金托管工作的意义 （一）保障存量房交易资金安全，切实维护交易当事人的合法权益。我市的存量房交易中，近九成是通过房地产中介机构完成的，相当部分的购房款会较长时间地滞留在房地产中介机构的账户上（有些甚至是中介机构工作人员的私人账户），这种情况对确保存量房交易资金安全相当不利。我市的存量房交易资金托管工作，禁止房地产中介机构代收代付交易资金，由具有公信力的银行作为资金的托管方。政府制定政策，从制度上杜绝可能存在的资金安全问题，有效地保障存量房交易当事人的合法权益。 （二）有利于增强消费者的投资置业信心，促进我市房地产市场的健康、稳定、持续发展。随着房地产市场的发展，今后存量房交易必定会成为房屋交易市场的主要部分。存量房交易资金托管为存量房交易创造了安全的资金环境，使市民能够更加安全售房、购房。 （三）存量房交易资金托管为准确分析存量房价格走势提供了详实准确的数据。使我市房地产主管部门能够掌握真实的交易价格和供求情况，较准确地掌握存量房市场动态和发展态势，从而为市场分析及出台相关政策提供了依据。 二、存量房交易资金托管的原则 （一）房地产中介机构不得代收代付存量房交易当事人的交易资金。 （二）存量房交易当事人自愿选择交易资金支付方式，可以委托银行对交易资金进行托管，也可以约定其它方式。房地产中介机构不得对存量房交易买卖双方当事人选择的交易资金支付方式进行干涉。 （三）银行办理存量房交易资金托管业务不收取手续费。 三、存量房交易资金托管流程 （一）简易流程 买卖双方签订买卖合同 买卖双方与银行签订存量房交易资金托管协议 买方将交易资金（即购房款）存入银行托管账户 买卖双方办理交易过户手续 银行将交易资金划转到卖方账户。 （二）各托管银行根据各自业务操作的需要，对存量房交易资金托管的具体操作流程及相关要件进行规范，存量房交易资金托管业务流程以程序简单、方便快捷为原则。 四、存量房交易资金托管工作取得的成效 目前，我市已有8间银行（民生、工商、商业、深圳发 展、招商、广东发展、交通、兴业等银行），273家网点开始办理存量房交易资金托管业务。至2008年12月31日，我市进行了存量房交易资金托管的存量房交易共1508宗，托管金额达87596.985万元，托管宗数及金额呈逐月增加的趋势，办理了交易资金托管业务的存量房交易当事人，对该业务表示满意，认为手续简便，资金划转快捷。 五、存量房交易资金托管工作遇到的问题 （一）目前办理了交易资金托管的存量房交易案件仅占存量房交易总量的2%，这意味着绝大多数的存量房交易仍没有采取银行托管交易资金这种较为安全的资金交割方式，交易资金安全仍存在隐患。 根据对满堂红、中原、合富等十间中介机构交易情况的调查，大部分交易当事人选择了自行交割购房款，不选择银行托管交易资金的原因主要是不了解该项业务或嫌麻烦。而部分经纪人在提供中介服务的过程中，没有积极向交易当事人介绍。部分大银行，如建设银行、农业银行、中国银行暂未开展此项业务。 （三）市场、行业调整给交易资金安全带来隐患。 目前，国际国内经济发展遇到困难，各行各业进入调整期。我市房地产中介行业为适应市场变化也进行了战略调整，部分机构进行减铺、裁员以减少营业成本。2008年年初发生的深圳创辉公司一夜之间关闭广州市所有店铺，给市民造成近百万经济损失的事件，以及深圳中天事件，暴露了存量房交易资金存在的安全隐患。市场警示我们应进一步采取有力措施，保障存量房交易资金安全，预防因存量房交易资金安全问题引发的社会问题。 六、国内其它省市的存量房交易资金托管措施 全国各省市对存量房交易资金托管工作都非常重视，积极 采取强有力的措施全面实行存量房交易资金托管工作，保障交易资金安全，这些措施包括：政府成立存量房交易资金托管中心，以政府名义在银行设立托管账户，监管交易资金，如合肥、南京等；利用存量房交易网上签约系统，在每一份存量房买卖合同中通过“特别提示”建议买卖双方通过银行托管方式交割资金，如深圳。