成都桐梓林片区城市综合体简析MicrosoftWord文档.doc

桐梓林——火车南站片区城市综合体个案简析 一、结论： 1、地段：均分布于地铁1号线两旁，属于地铁综合体。 2、形态：至少包含两种形态:写字楼、商业或住宅。 3、项目规模：项目规模以100亩以下体量为主。 4、价格：写字楼与商务公寓主力价格在10000－14000元/平米（部分达到15000－18000元/平米，商业（商铺）售价均在5－6万/平米；住宅主力销售均价为9000－12000元/平米。 5、销售状况：2010－2011年，办公物业销售极佳，2012年趋向饱和，相对平衡，目前下滑趋势明显（主要受区域供应量大、天府新区报国务院暂未通过审批影响）。 6、销售对象：住宅、商务公寓、绝大部分写字楼（小部分只租不售）、临街底商均纳入销售系统，而酒店与大型商超均属于未开发商自持物业。 7、供需情况：写字楼供应量大，几呈饱和状态。 8、购买客群：以自用客群（公司与个体客户）与投资客群（个体客户）为主。 二、个案简析： 1、康普雷斯 物业类别：写字楼（含商业与酒店） 项目地址：成都市高新区盛和一路88号（邻欧尚） 项目规模：占地面积:12133平方米；建筑面积：93000平方米 楼层布局：A栋地上26层、B栋地上24层 写字楼整层面积区间在1400—1800平方米，开间大小可视客户需求进行自由合并。 租售状况： 售价：销售单元为1000平米，单价为1.4万 租金：租赁单元为40—1000平米，租金为60元\平米\月 状况：2010年上半年开售，写字楼销售持续至今；商铺售毕。另规划有准四星级酒店，作为开发商持有物业，不纳入销售之列。 物管费：A栋7元/平米/月，B栋4.5元/平米/月 停车位：地上72个，地下514个停车位 其它： 框剪外墙：LOW-E玻璃幕墙大堂：精装、10米挑高；分户式中央空调。 2、大鼎世纪广场 项目总建筑面积201127.05平方米；项目主体由3栋塔楼和裙楼共同构建而成。项目物业形态由五星级酒店、超5A甲级写字楼，高端商业中心，国际公馆构成，整体定位为地铁口上的绿色城市综合体。一号楼3层至5层为酒店配套部分，6层至16层为五星级酒店，17层至26层为高端特色写字楼。二号楼3层至25层为5A超甲级写字楼。三号楼3至28层为精装住宅及特色写字楼。 写字楼： 面积：190—775平米，单价为1万元\平米左右，楼层差价为100元\平米，2.95米层高，优惠举措为：一次性付款优惠5%，按揭（5成10年）优惠2%。物管费为11元\平米\月，物管公司为士邦魏理仕（直管）。目前为准现房，2013年2月28日交房。2009年12月开盘，目前尚余9层，剩余面积为6975平米。 商铺： 共有三层，一层：单价6.1万，层高6.6米，面积60—300平米；二层：单价3万多，层高5.4米，面积2000平米，整层出售；三层：单价2万多，层高3.4米，面积2000平米，整层出售。整个商铺体量为6000——7000平米，2010年开盘以来，目前尚余1000平米左右。商铺优惠同写字楼。 住宅： 面积为90—200平米，70年产权，今年年末开盘，售价待定。 酒店：引入五星级酒店——温德姆旗下的戴斯酒店（2013年5月1日开业），不纳入销售之列。 其它：框架结构，LOW-E玻璃外墙立面，星级入户大堂，设有VRV中央空调系统、新风智能系统、毛细管网系统、地源热泵、变配电监视系统、FAS消防自动化系统、供排水自控系统，配置奥的斯锋速商务电梯，地上停车位数量：881个。 3、特拉克斯国际广场 项目建筑面积为79712平方米，特有8000m2城市广场规划，南、北楼各自规划有A座6A甲级写字楼，B座甲级商业写字楼·6A甲级写字楼与6A商业写字楼之间以挑高六层中庭空间连接。 销售状况： 写字楼：6万多平米，每层1060多平米，共有22层， 3.8m层高，300平米起卖。2008年开盘以来，现仅余一间（位于第9层），400平米，其单价为1万元（现为一口价，原单价为1.2—1.3万元），物管费为15元（含中央空调费，戴德梁行物管）。 商铺：6层，2万平米，每层1000——2000平米，采用只租不售形式，2008年开盘以来，现仅余底商一间（临广场，不临街），400平米，其租金为260元\平米\月, 物管费为15元（含中央空调费，戴德梁行物管）。 项目未能配套星级酒店。 其它：建筑外立面全部采用中空玻璃幕墙，灰色花岗石干挂外墙，灰色铝塑板；设有复合恒温外墙系统、美国TRANE中央空调温度维持系统及空调新风系统，采用框架+筒体的强化结构，配置18部OTIS高速电梯。 4、ACC中航城市广场 项目位于四川省成都市南三环外天府新城，紧邻高新区管委会。总占地19,769.60㎡， 总建筑面积近20万平方米，其中包含8万平方米的甲级写字