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天 津 万 科 华 苑 新 城 项 目 可行性研究报告 天津万科兴业(集团)有限公司 二零零壹年三月 目录 第一章 项目开发背景 外部环境 内部因素 项目概述 项目区位及用地 2.项目宗地现状及市政配套情况 3. 周边道路及交通状况 4.周边环境 5.规划控制要点 6.土地价格 第三章 项目合作条件 1.项目合作背景 2.合作方介绍 3.已取得的政府批文 4.合作方式及条件 5.法律事务分析 第四章 市场研究 天津总体市场情况 西南部市场分析 主要竞争项目分析 目标客户 产品及价格定位 第五章 规划设计要点 初步规划设计思路 规划设计的可行性分析 第六章 项目开发计划 开发机遇 开发周期安排 销售周期安排 投资收益分析 产品组合 成本预测 税务分析 经济效益分析 项目资金预测 第八章 可行性结论 项目优势 项目劣势 结论及建议 项目开发背景 华苑新城项目处于天津市区的西南部,这里的西南部指由围堤道、复康路、友谊路、外环线及周边部分地块所合围的区域，约占市区1/6的面积，以下从两个大的方面来介绍该项目开发背景。 一.外部环境 根据国务院批准的1996---2010年天津市总体规划，西南部地区大部分用地规 划为教育科研、居住及行政办公用地，包括如下几个部分： 以南开大学、天津大学为主体的第一高教科研区已基本完善，在天津的经济发展中起到很大作用；正在建设的第三高教区内已有城建学院、农学院、师范大学女子学院等院校；据粗略统计，天津市约50%的高等院校聚集在该区域。 老的大居住区有体院北、王顶堤等，新建设的大型的居住区----华苑居住区，正在兴建的有梅江居住区、华苑新城居住区、梅江南居住区等大型居住区。 天津高新技术产业园区华苑产业园区已初具规模，并且以每年增长30%的快速速度在发展。 规划在天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政办公区外迁。 该区域交通非常便捷，有京沪高速公路、津涞、津淄等出市主干道。有友谊、卫津、红旗、复康等市区快速主干道。规划有地铁3号线、地铁6号线、地铁7号线经过该区域，沿外环线规划有轻轨铁路。 天津市主导风向为西南风，该区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空 气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。 该区域高校科研机构林立，社会人文环境优越，在天津市民心暮中被认为是 知识分子、富裕家庭聚居地区。 从经济发展状况来看，该区域包括和平区、南开区、河西区三区部分建成区 及外沿部分。该三个区是天津市经济最发达、最富裕的城区，该三个区的房 地产起点一直很高，集中了全市约80%的中高档楼盘。商品房销售均价明显 高于其他各区。综合以上各种因素，给万科在此处建设一个高档居住区提供一 个良好外部环境。 二.内部因素 1.天津万科公司项目布局 万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸 广场、万科新城、都市花园等物业，其中城市花园、万科中心大厦位于城市 北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面 积约60万平方米；世贸广场、都市花园位于城市中心地带，但体量较小。由 此可看出，天津万科的主要物业集中在城市的北部，反观天津的总体规划和 发展方向：中心市区向西南方向发展，由城市的行政中心的迁移和友谊路沿线 的开发便可看出；沿城市向东重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿着津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和发展方向不相符，且万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被称为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象，万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域，所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落，结合天津的总体规划和发展方向，我们应在天津的西南部、东南部投入更多的关注，华苑新城项目就是其中之一，它正好填补了万科在城市西南部无物业的空白，也是条件最成熟，可以2001年上马的项目。 2.天津万科公司现状： 目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城三期、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期阶段，新城项目自98年开盘以来热销天津市，为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目体量大，是公司长远打算项目，从前期规划销售包装都必须谨慎进行，该项目由于产品和区位原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，