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第三章 房地产投资市场 主讲：刘雷 房地产投资市场 第一节 房地产市场概述 一、概念 房地产市场是整个市场体系中的一个子市场，具有市场的共性特征。 价值规律、供求规律、竞争规律。 传统房地产市场是指从事房地产交易活动的场所。也是房地产商品所经过的流通过程的总和。包括：房地产商品的买卖、租赁、交换、抵押、信托和融资等 房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构构成。 第一节 房地产市场概述 价值规律是商品生产和商品交换的基本经济规律。即商品的价值量取决于社会必要劳动时间，商品按照价值相等的原则互相交换。在私有制社会中，价值规律自发地调节生产，刺激生产技术的改进，加速商品生产者的分化。 　　（１）价值规律是商品经济的基本规律，但并不是商品经济中唯一的经济规律。商品经济中有许多经济规律，价值规律是基本的规律。　　（２）价值规律作为商品经济的基本规律，同其他任何规律一样，是客观的，是不以人的意志为转移的。　　实际上，商品的价格与价值相一致是偶然的，不一致却是经常发生的。这是因为，商品的价格虽然以价值为基础，但还受到多种因素的影响，使其发生变动。　　一般情况下，影响价格变动的最主要因素是商品的供求关系。在市场上，当某种商品供不应求时，其价格就可能上涨到价值以上；而当商品供过于求时，其价格就会下降到价值以下。同时，价格的变化会反过来调整和改变市场的供求关系，使得价格不断围绕着价值上下波动。　　价格围绕价值上下波动正是价值规律作用的表现形式。因商品价格虽然时升时降，但商品价格的变动总是以其价值为轴心。另外，从较长时期和全社会来看，商品价格与价值的偏离有正有负，可彼此抵消。因此总体上商品的价格与价值还是相等的。 第一节 房地产市场概述 供求规律是指商品的供求状况与价格变动之间的内在的必然联系。 　　一方面，商品的供求状况影响价格变动：　　1.商品的供给一定，需求增加会引起商品价格的升高，反之则会引起商品价格的下降。　　2.商品的需求一定，供给增加会导致商品价格的下降，反之则会导致商品价格的升高。　　3.商品的供给与需求同时增加，商品的需求增加快于供给增加会引起商品价格的升高，反之则会引起商品价格的下降，而二者同步增加则不会影响价格的变动。　　4.商品的供给与需求同时减少，商品的需求减少快于供给减少会导致商品价格的下降，反之则会导致商品价格的升高，而二者同步减少则不会影响价格的变动。　　另一方面，商品价格的变动也会影响商品的供求状况：　　1.商品价格的升高会引起供给的增加和需求的减少。　　2.商品价格的下降会导致需求的增加和供给的减少。　　总之，价格与供求之间存在一种相互制约的关系。 第一节 房地产市场概述 竞争规律是指商品经济中各个不同的利益主体，为了获得最佳的经济效益，互相争取有利的投资场所和销售条件的客观必然性，它和价值规律一样，都是商品经济固有的规律。它起着如下作用：　　第一，实现产品的价值与市场价格。商品的价值是在竞争即市场上商品生产者的劳动消耗比较中实现的，只有通过竞争，才能在现实上了解决定商品价值的社会必要劳动时间是多少，一个新的产品的价值也是在市场竞争中形成的。它还促使平均利润和生产价格的形成，说明它在促使资源的流动和配置方面的效率更加提高。　　第二，通过竞争，促使各种商品生产实现优胜劣汰，不仅能够促进资源的最佳配置，而且实现了市场的新陈代谢。自然淘汰的法则在市场竞争中起着同样的作用。通过优胜劣汰，产业结构得到最迅速、最有效、最彻底的调整，促进社会经济更加迅速的、合理的发展。　　第三，竞争能够推动社会技术进步，推动企业创新。企业的创新是社会发展的根本动力，而其中技术创新又是根本的，谁的技术先进，谁就在竞争中处于领先地位，立于不败之地。 第一节 房地产市场概述 二、房地产市场独特性 市场供给缺乏弹性——市场供给垄断性 市场供给的不同质——不完全市场 政府垄断土地出让 市场需求的广泛性和多样性 与银行金融融资关系密切 房地产市场具有较强的区域性 房地产价格与区位关系密切——位置决定房地产价格的60%-70% 房地产交易需要专业人士提供服务——交易复杂性 房地产市场信息的不对称性。 第一节 房地产市场概述 三、主要特征 垄断与竞争相结合 房地产市场区域性 房地产市场供给的反经济循环性---负利率 房地产业的社会制约性 流通方式和交易形式的多样性 第一节 房地产市场概述 三、房地产市场功能 价值评价的功能 调节供求的功能 优化资源配置功能 政府宏观管理的基础 第一节 房地产市场概述 四、房地产市场结构（增量存量细分房地产市场） 一级市场——土地使用权出让市场 二级市场——土地转让、新建商品房租售市场 三级市场——存量房地产交易市场 土地市场：一级土地市场、