20130801_海锦香槟小镇_项目定位及营销执行案.ppt

客户拓展渠道四 圈层客户拓展 开发商开发项目推介：通过设立巡展点，进入开发商所开发的物业进行项目推介。 惠城、仲恺写字楼现场推介：通过设立写字楼巡展点，进行写字楼企业的项目推介。 区域楼盘/企业协会或商会会员挖掘：购买相关楼盘及企业的名录进行CALL客，短信公司相关资源进行现场活动短信邀约和产品信息覆盖。 曾在光耀荷兰小城、光耀城市山谷进行成功推荐。 客户拓展渠道五 大力拓展合作银行资源，并快速组织专场推荐会 针对银行客户经理释放产品信息和转介有奖信息，发展其为关键人 银行专场推荐扩大客户资源 客户拓展渠道六 启动二三级转介，向三级市场同事宣讲项目情况，并定时进行巡铺或召开现场推介大会，从传统的带客上门升级到分行派同事驻点带客。 中原二三级市场联动 Part 4.2 营销执行 推售节奏 价格走势 形象策略 推广策略 活动策略 客户策略 推售策略 推售原则：热销口碑，逐步走高 根据工程进度，建议分两批推货。首批F、G栋11月9日开盘，11月底售罄；第二批E栋12月21日开盘，春节前售罄。 共计：189套 2+1房：54套 3房：135套 共计：80套 3房：80套 E栋 F栋 G栋 共计：54套 三房：54套 推盘节奏计划 8月 时间 推货量 F栋G栋372套 开盘 认筹750批，周均认筹62批 9月 10月 11月 12月 1月 蓄客期 F/G栋 E栋144套 春节 目标 开盘售罄 E栋 目标 蓄客期 开盘 认筹750批，周均认筹62批 开盘售罄 认筹200批，周均认筹25批 开盘销售70% 春节售罄 本项目住宅静态比准价格：5000元/㎡ 价格建议 　项目 权重分值 本项目 TPARK时尚公园 鑫月城 富川瑞园 权重 100% 40% 30% 30% 项目地段 20 16 20 16 18 周边配套 20 16 18 18 16 品牌价值 10 8 8 8 8 周边环境 20 16 20 16 18 项目规模 10 8 6 10 9 产品价值 20 18 20 18 16 综合得分 82 92 86 85 实收价格 5026 6500 5400 5300 价值得分 66 28 19 19 价格预估-动态溢价：溢价因子 市场静态比准价格 5000元/㎡ 溢价因素 理想溢价 最低溢价空间 自然溢价 5000*8% 5000*5% 产品展示溢价 5000*6% 5000*2% 营销创新/品牌信誉 5000*3% 5000*2% 本项目可实现动态价格 5243元/㎡ 5689元/㎡ 本项目预计将于2013年11月推出市场，通过溢价整合， 首批单位动态均价预估：5200-5600元/㎡ 确保产品展示的高标准，展示时间与营销节点的配合，是提高客户价格预期，确保价格溢价实现的最关键因素。 工程要求 营销阶段 样板房 开放 围墙、地界包装 推广主线 推广渠道 营销活动 商场外展 软文炒作 搜房网站软文 户外形象稿出街 户外牌 公交候车亭风暴 搜房网站 硬广 网络、报广软文炒作 短信50万条/周 售楼处完工 醉迷·香槟仲夏之夜 户外牌 地铁广告 公交候车亭风暴 硬广 网络软文炒作 短信50万条/周 起势 预热 E栋 户外牌 公交候车亭风暴 硬广 网络、报广软文炒作 短信50万条/周 营销推广铺排 开盘引爆 售楼部 开放 开盘 样板房和 园林展示区完工 户外牌 搜房网站（横栏） 硬广 网络、报广软文炒作 短信50万条/周 取得预售证 开盘 畅想·香槟生活之旅 公开发售 11.9 10.26 10.12 样板房开放 营销中心开放 9.15 营销队伍建立 8.12 推售 F栋G栋 12.21 第二批开盘 第二批货 开盘 香槟小镇 开启惠城南门户 香槟小镇 仲恺从此瞻仰香槟生活 香槟殿堂盛启 全城恭迎品鉴 尊享巅峰生活 从香槟小镇开始 营销费用预算 本期营销费用预算为400万元，占本期销售总额6.6亿的0.6%（按均价5500元/㎡预估），具体费用以实际产生为准。 序号 项目 费用（万元） 预算比例 备注 1 楼体条幅+灯光字 30 8% 此费用为首批单位发售的费用预算，一切费用以最终营销实际产生费用为准。 2 现场包装 50 13% 3 户外广告 150 38% 4 公交车身/公交站牌 20 5% 5 路旗 10 3% 6 报纸广告 50 13% 7 新媒体 10 3% 8 网络 20 5% 9 派单 10 3% 10 展点 20 5% 11 二三级联动 30 8% 合计 400 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * 第四重震撼 之 营销中心 香槟+水晶杯阵列’ 营销中心内摆放香槟酒及水晶杯的阵列组合，营造项目香槟