众筹-房地产发展新思维(张仪)38.pptVIP

众筹-房地产发展新思维 海南中原顾问事业部 ZhangYi.HaiNan.06.26.2015 很多人还没有醒来，但世界已经变了 百度 干了 广告的事 淘宝 干了 超市的事 微博 干了 媒体的事 微信 干了 通讯的事 支付宝 干了 银行的事 不是 外行 干掉 内行 而是 趋势 干掉 规模 ，未来 取代 过去！ 2014年不知道房地产领域这10大标志性事件，你就 OUT 了！ NO.1、房产互联网跨界 NO.2、房地产众筹 NO.3、房地产企业寻求多元化 NO.4、房地产企业积极“出海” NO.5、限购令松绑 NO.6、银行降息 NO.7、《不动产登记暂行条例》实施 NO.8、绿城、融创、中交集团交易案 NO.9、房地产商“一哥”之争 NO.10、万达上市 房地产众筹 ？ 概念：房地产众筹是房地产商通过互联网平台向投资者为其房地产项目募集资金的模式 开发商（发起人） 投资人（支持者） 众筹平台 投资者:可以用较小的金额来投资多个房地产项目以分散风险; 房地产企业:可以通过大众筹资的方式向投资者筹得资金 众筹平台：桥梁作用（项目、资金、客户） 众筹的核心要素产生明确指向 项目价值+创意 价值+需求 投资人+购房者 投资回报 投资回报+房产 投资人 房地产众筹的本质 弱化房地产投资开发风险 兼具提前拓客销售功能 房地产众筹类型 国 内 营销推广型 投资理财型 合作建造型 国 外 股权众筹 债券众筹 房地产众筹存在的困难 1 2 3 4 创新风险：现在的众筹叫做众筹炒房，缺乏真正意义的金融众筹 模式风险：房地产项目从立项、设计、施工到交付使用都有严格规定，取得《许可证》方可出售，众筹将项目销售提前，涉嫌非法集资 资金安全：房地产众筹合作平台无法确保投资者能够收到回报 信息批露：信息披露制度不完善，严重的信息不对称是我国众筹行业普遍存在的问题 房地产众筹的现在和未来 法律支持 资金安全 万 事 俱 备 只 欠 东 风 信用环境 报告目录 众筹，必将激起一场 房地产 革命！ 开发程序 融资成本 销售形式 销售节点 开发商角色 营销成本 房地产众筹变革的方向 现有国内地产开发的融资模式 房地产众筹融资的优势集合 序号 融资模式 银行贷款 信托 基金 发债 增发 1 项目标准 非常高 高 一般 有抵押 一般 2 融资时间 长 短 短 长 长 3 难易程度 难 难 易 易 难 4 成本控制 7%以下 16%以下 20%左右 10%以下 / 5 政策风险 大 大 小 小 大 6 资金监管 严 严 松 松 严 7 退出机制 固定 危险 灵活 危险 波动 房地产融资成本对比 6-8% 10% 银行中长期贷款 信托、私募等 房地产众筹融资 -“稳赚一号” 开发等级 自有资金30-35% 《四证》 风险+限制 高风险 短期限 易获取 低成本 融资阶段对比 开发阶段 资金成本 开工证 工程规划 许可证 用地规划 许可证 土地证 前期 银行贷款 房地产信托 房地产投资基金 房地产众筹融资 众筹融资案例-万达快钱“稳赚一号” “稳赚”收益分解 时间：6月12日-15日 结果：社会资金5亿 +企业机构45亿 计划：下一个50亿 低成本 易获取 “稳赚”速度 房地产众筹改变传统开发程序 房地产开发程序 项目决策 前期准备 工程建设 项目销售 交付使用 项目销售 工程建设 交付使用 项目决策 前期准备 项目决策阶段的变化 决策阶段 可研 融资 前期规划 现行模式 众筹之下 《市场调研报告》 《项目定位报告》 《营销推广计划书》 《项目规划方案设计》 《营销策划展示系统》 《房地产前景预测调研系统》 《房地产投资专家系统》 融资阶段植入购房者，以“买方市场”思维进行决策 施工建设阶段的变化 施工建设 项目销售 施工建设 项目销售 众筹之下 传统顺序 开发商角色的转变 风险承担着 最大受益者 项目统筹者 建设者 销售者 物业服务者 项目统筹者 专业指导人 轻型代建者 开发商角色的转变 开发商角色转变案例 Realty Mogul的众筹案例结构图 Realty Mogul 众筹平台众筹成功 投资者 OCG Properties 房产 出资购买一年到期本票 对投资者发行年化利率是9%最小金额5000美元的一年到期本票 如果无法偿还贷款 房产将由平台处理 若一年未卖出房源 投资者不能收回本金 贷款资金 每月还利息 房产卖出后还本金 卖出收益 装修并在一年内卖出 每月还利息 房产卖出后还本金 传统房地产销售节点把控 传统销售节点把控 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房销售(预售