2013年海市房地产市场综述.doc

2013年上海市房地产市场综述 2013年，上海市房地产市场开发投资较快增长、建设资金较为充裕、市场需求较为旺盛。 1．房地产开发基本情况 （1）房地产开发投资较快增长 2013年，上海市房地产开发投资2819.59亿元，比上年增长18.4％，增幅比上半年回落3.3个百分点，全年开发投资始终保持两位数增长水平（见图1）。近年来，上海市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断上升，2013年所占比重达到49.9％，高出上年4.6个百分点。 图1 2013年上海市房地产开发投资情况 从商品房类型看，商品住宅投资1615.51亿元，比上年增长11.3％，占全部房地产开发投资的57.3％；办公楼投资377.18亿元，增长43.5％，占13.4％；商业营业用房投资370.03亿元，增长26％，占13.1％。 2013年，上海市房地产开发投资较快增长，主要有以下三方面的原因： 一是非住宅开发投资快速增长。随着办公楼和商业营业用房等房屋建设规模不断扩大，上海市非住宅开发投资1204.09亿元，比上年增长29.6％，增幅高于全部房地产开发投资11.2个百分点，占全部房地产开发投资的比重从上年的39％上升至42.7％，大力推动了上海市房地产开发投资的增长。 二是大项目投资占比上升。在上海市房地产开发建设项目中完成投资超过5亿元的项目有129个，比上年多出37个，完成投资1220.03亿元，比上年增长48％，占全部房地产开发投资的43.3％，高出上年8.7个百分点。 三是土地购置费快速增长。上海市房地产开发投资中的土地购置费588.84亿元，比上年增长50.8％，占全部房地产开发投资的20.9％，成为拉动上海市房地产开发投资快速增长的重要因素之一。 （2）商品房建设规模维持高位 受房地产开发投资较快增长的影响，上海市商品房建设规模维持高位。2013年，商品房施工面积达到1.35亿平方米，比上年增长2％。其中商品住宅8125.74万平方米，下降2.3％。 受2012年3季度以来上海市房地产市场销售持续回暖及2013年土地出让面积大幅增加的影响，2013年年初以来上海市商品房新开工面积降幅持续收窄。全年商品房新开工面积2705.95万平方米，比上年下降0.7％。其中商品住宅1643.09万平方米，增长5.1％。 截至2013年底，上海市商品房新开工面积已连续22个月同比下降。受此影响，上海市商品房竣工面积增幅持续回落，全年出现同比下降。2013年，上海市商品房竣工面积2254.44万平方米,比上年下降2.2％。其中商品住宅1417.41万平方米，下降11.9％（见表1）。 表1 2013年上海市商品房建设情况 时 期 施工 新开工 竣工 面积（万平方米） 同比增速（％） 面积（万平方米） 同比增速（％） 面积（万平方米） 同比增速（％） 1～3月 10969.25 0.0 622.30 -20.6 765.37 78.4 1～6月 12086.23 0.2 1246.80 -15.0 1071.17 10.0 1～9月 12832.09 0.6 1947.19 -8.1 1424.84 3.1 1～12月 13516.58 2.0 2705.95 -0.7 2254.44 -2.2 2. 房地产项目建设资金较为充裕 （1）各渠道资金均呈现增长 2013年，上海市房地产项目建设到位资金合计6851.29亿元，比上年增长28.9％。其中，上年末结余资金1758.62亿元，增长30.4％；本年到位资金5092.67亿元，增长28.3％。从本年到位资金来源渠道看，四大类资金均呈现增长（见表2）。 表2 2013年上海市房地产项目本年到位资金情况 指 标 本年到位资金（亿元） 增速（％） 比重（％） 本年到位资金 5092.67 28.3 100.0 国内贷款 1292.36 32.4 25.4 利用外资 38.14 46.0 0.7 自筹投资 1569.91 13.3 30.9 其他资金 2192.26 38.7 43.0 （2）金融业对房地产支持力度明显 据人民银行上海总部统计，截至2013年末，上海市中资商业银行本外币房地产贷款余额11032.43亿元，比上年增长13.7％。其中房地产开发贷款余额4681.4亿元，增长14.1％；个人购房贷款余额5854.82亿元，增长15.4％。 2013年，上海市新建商品住宅及二手住房销售面积大幅增长。受此影响，上海市公积金贷款呈快速增长态势。截至2013年末，上海市公积金贷款余额1788.31亿元，比上年增长25.9％，当年累计发放住房公积金614.56亿元，增长49.8％。 3．房地产市场需求较为旺盛 近些年，针对房价上涨过快带来的社会矛