商业地产工管理2.doc

商业房地产项目管理创新与案例 2005-3-11 16:40:00 关键字：商业房产 　　一、 商业房地产项目管理的现状与研究进展 　　从最广泛的含义说，项目是一种特殊的将被完成的有限任务，它是在一定时间内、满足一系列特定目标的多项相关工作的总称。 　　项目管理的知识起源于建筑管理，但是房地产开发的全过程都涉及到项目管理知识，在商业房地产开发实践中，我们深深地体会到拥有一批掌握项目管理知识的优秀中层干部和骨干是企业顺利运作的基本保障，单一局限在工程项目管理，无法提高商业地产开发与运营水平。 　　事实上，房地产行业已经从卖方市场转向买方市场，顾客成为商业地产项目管理服务的核心，不仅施工的进度与施工内容的调整要根据招商和销售的要求进行，而且商业房地产开发必需围绕顾客对商业的消费偏好进行服务，通过在商业地产开发与开业过程中应用项目管理知识，不断为顾客提供满意的服务，满足顾客的对购物休闲空间的高品味精神需求。 　　在商业地产开发过程中，特别是大型购物中心涉及策划、招商、设计等多个项目管理过程，其中招商周期可能长达两年，因此项目管理知识在商业地产开发的全程应用是及其重要的。 　　突破建筑项目管理的局限同济大学丁士昭教授提出了新的学术观点，提倡采用房地产开发项目全寿命管理系统，并且指导学生完成了系列研究生论文，在实践中具有较高推广应用价值。 图一 工程项目全寿命管理系统 　　目前国际项目管理界普遍认为，项目管理知识体系的知识范畴主要包括三大部分，即项目管理所特有的知识、一般管理的知识及项目相关应用领域的知识。 　　从电脑软件开发实践来看，采用知识管理手段，降低同类项目开发成本成效显著，成本下降幅度可以达到50%以上，但是如何在房地产行业应用知识管理手段，提高房地产项目管理成效，较大幅度降低商业房地产项目总成本依旧是难题。 　　二、房地产企业项目管理人才的培养 　　从软件开发的项目管理运作开始，我开始注重知识管理，并将知识管理为项目服务；进入房地产业以后，我感觉大多数房地产公司项目管理人才缺乏，非建筑项目管理人员，普遍缺乏项目管理知识，特别是大量的高学历年青人，甚至是具有MBA学历的人才都不会系统地完成一件事或一个任务。因此，我开始系统钻研项目管理知识，在可行性分析和招商方面，先后完成深圳东方时代广场和河南中汇广场可行性研究与商业策划项目。我非常注重投入产出分析和项目风险评估，并将IT项目管理中积累的知识管理经验扩展到地产企业，在商业房地产项目开发中取得良好经济效益。 　　在茂业百货工作时候，我发现市场部员工对于百货招商手册或大型促销活动，缺乏基本的项目自我评估知识，对项目的难度、面临的风险、所需的时间与投资以及所需要的企业资源，心中没有清晰的概念，因此，频繁出现广告延误或招商手册设计制作延期的失误，我从大型营销活动的失误中体会到培养项目管理人材的重要性。 　　三、 计算机辅助项目管理软件 　　早在60年代，我国就引进和推广了网络计划技术，华罗庚教授结合我国统筹兼顾的指导思想，提出统筹法。1966年priskre等提出的图示评审技术GERT(Graphical Evaluation Review Techniques)，是扩展了的网络模型，增加了随机适应性是其一个重大突破。 　　1972年Moeller G.Lkl开发了风险评审技术，该方法在网络的节点逻辑与数学关系式的处理上有较强的适应性，能够统筹考虑“时间、费用、性能”的问题，并给予三者同等的处理层次。 　　普通项目管理软件是美国微软公司的MS project2003软件等。大型项目管理软件代表作是P3，我国长江三峡工程、广州地铁等大型工程普遍应用P3.同济大学根据工程项目全寿命周期的管理思想，开发了工程项目全寿命周期管理信息系统。 图2 工程项目全寿命周期组成图 　　四、 Shopping mall项目管理的创新模型 　　商业地产项目管理的核心理念是：1.以顾客为中心的项目全程管理需要。2.将知识管理贯穿项目的开发的整个全程。3.定义不同环节阶段项目经理的作用。 　　我们以shopping mall项目—深圳金光华商业广场等购物中心为例，阐述全寿命周期管理的重要步骤与方法。 　　MALL项目总体评估ABC方法 　　无论作为个人还是商业顾问公司在负责shopping mall项目运作之前，一定要对承担项目风险进行整体评估。　　根据笔者多年负责商业地产开发与商业运营实践经验，我将MALL项目风险等级划分为四类　　A类：项目位于核心商圈的核心地段或人流特别集中的新商圈的核心地段，土地形状规则，能够设置大型停车场，交通便利，属于A类项目。例如深圳东方时代广场项目位于华强北商圈，就属于A类商业地产项目。深圳华润万象城属于B类项目。　　B类：处于非核心商业圈，但是与核心商圈距离较近，项目土地