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上海融创绿城房地产开发有限公司 上海玉兰花园二期项目启动大会 ——优势互补、品牌落地、团队成长 1 上海融创绿城房地产开发有限公司 提 纲 一、地块概况 二、项目定位 三、产品研发 四、成本及投资分析 五、主要指标和总经理承诺 2 上海融创绿城房地产开发有限公司 一、地块概况 3 上海融创绿城房地产开发有限公司 1. 地块区位 1. 唐镇是大浦东的地理位置中心， 是浦东重点发展的四大新市镇 之一； 2. 唐镇新市镇周边有金桥、张江、 银行卡三大产业区，产业人群 聚集； 3. 唐镇临近外环，地铁二号线在 唐镇设有站点，区域交通方便； 4. 唐镇高端公寓市场处于起步阶 段，区域住宅用地储备规模大， 随着规划的逐步实现，唐镇东 郊国际商务社区（唐镇新市镇） 将成为联洋、碧云后的又一国 际社区。 一、地块概况 地块与重点区域距离 ?距离陆家嘴18公里 ?距浦东机场26公里 ?距张江高科技园区5公里 ?距金桥出口加工区12公里 ?距外高桥保税区24公里 ?距碧云国际社区10公里 ?距迪斯尼乐园6公里 4 上海融创绿城房地产开发有限公司 2. 玉兰花园一、二期位置关系图 一、地块概况 上海融创绿城房地产开发有限公司 二、项目定位 1. 项目目标客户是谁？ 2. 为目标客户打造什么类型的产品？ 3. 项目可实现的价格预测是多少？ 6 上海融创绿城房地产开发有限公司 1. 项目目标客户是谁？ 目标客户为高端改善型客户: ① 地缘客户：需要进行面积和产品形式的升级，唐镇及周边高端改善客户， 少量碧云、联洋社区的换房客户，川沙等区域拆迁客户； ② 交通缘客户：由地铁2号线带来的白领阶层及周边产业园高端刚需客户； ③ 产业缘客户：张江产业园的企业高管阶层，需求功能空间满足基础上的 舒适性要求。 区域地块理解：一线城市、交通便利、迪士尼概念，产业布局良好，总体前 景看好，区域已初步具有高端氛围； 现阶段既不属于高度成熟的中心地段，也不占有独特稀缺资源，尚不存在打 造顶级产品的机会； 7 二、项目定位 上海融创绿城房地产开发有限公司 平层成交客户分析 附：玉兰花园一期客户分析 上海：46组 舟山：3组 杭州：1组 北京：1组 天津：1组 新疆：1组 山西：1组 湖南：1组 宁波：1组 居住地 数量 比例 上海 46 81% 舟山 3 5% 天津 1 2% 新疆 1 2% 安徽 1 2% 北京 1 2% 杭州 1 2% 湖南 1 2% 宁波 1 2% 山西 1 2% 合计 57 100% 1. 以上海本地客户成交为主，占81%；长三角占8%；其他省份占11%。 2. 外省市成交客户主要为关系客户或朋友介绍的客户。 小高层成交客户分析 8 上海融创绿城房地产开发有限公司 平层成交客户分析 附：玉兰花园一期客户分析 1. 本地成交的46组客户中，浦东的占85%，其余分布在静安、卢湾等。 2. 浦西客户主要分布在黄浦江沿线，亲地缘性比较明显。 浦东 39组 长宁：1组 徐汇：1组 卢湾：1组 静安：2组 闸北：1组 杨浦：1组 本地客户 数量 比例 浦东 39 85% 静安 2 4% 黄浦 1 2% 卢湾 1 2% 长宁 1 2% 闸北 1 2% 杨浦 1 2% 徐汇 1 2% 合计 46 100% 小高层成交客户分析 9 上海融创绿城房地产开发有限公司 虹口区 4% 黄浦区 2% 浦东碧云 6% 浦东川沙 6% 浦东花木 16% 浦东金 桥 2% 浦东联洋 14% 浦东三林 2% 浦东唐镇 8% 浦东 洋泾 2% 浦东源 深 2% 浦东张 江 6% 普陀 区 6% 上海绿 城 8% 外地 14% 卢湾区 2% 长宁区 2% 居住区域 数据： 从成交客户的居住区域来看， 86%来自上海，71%来自浦东， 其中浦东联洋和花木地区占38%， 上海绿城业主占了8%。 分析： 1. 联洋和花木社区的业主对高 端住宅的接受度高，且现有的 房子已不能满足当前的居住需 求，有改善性住房的需求； 2. “上海绿城”在浦东具有良 好的品牌效应。 附：玉兰花园一期客户分析 小高层成交客户分析平层成交客户分析 10 上海融创绿城房地产开发有限公司 2. 为目标客户打造什么类型的产品？ 高舒适性、高性价比、“墅质社区形象”： ① 面对高端改善，打造区域稀缺性产品，依托产品形式形成差异化、获取竞 争优势； ② 坚持大面宽小进深，提供附加价值，确保高舒适性、高性价比； ③ 客户层次、产品形式、总价区间上与玉兰花园形成互补； ④ 保证高层产品品质前提下提高多层产品总面积占比。 11 二、项目定位 上海融创绿城房地产开发有限公司 3. 项目可实现的价格预测是多少？ 叠拼产品： ? 产品的总价控制在1000--1200万元； ? 目标单价51000元/m2。 叠平（一、二层下叠+三、