2012年成都市土地市场分析报告.docVIP

€ 目 录 一．成都市宏观经济运行概况 3 1．GDP保持平稳增长 3 2．固定资产投资同比大幅上涨 3 二．2012年成都市主城区商品住宅市场整体概况 3 三．成都市主城区土地供需市场 4 1.主城区招拍挂市场整体概况 4 2. 住宅类用地市场 5 3.商业类用地市场 8 3.1供需走势 8 3.2总体成交价格及各月成交价格走势 9 3.3地块规模分析 9 3.4出让方式分析 9 4. 市场回调 供需活跃 10 四. 年度成交用地可开发情况 10 1. 住宅类用地 10 1.1总开发量大幅攀升 10 1.2向东向南 大势所趋 10 1.3 楼面均价迅速回升 11 2. 商业类用地 11 2.1商业用地可开发量保持小幅稳定增长 11 2.2城南王者归来 12 五．成都郊县土地供需市场概况 12 1. 双流：成交总量领跑 新兴板块现身 14 2. 龙泉驿：成交较为集中 年底价格飙升 16 3. 新都：商住继续倒挂 价格郊县末位 17 4. 温江：低位运行 供需持平 18 5. 郫县：双铁区域火热 成交单价居首 19 5. 小结 21 六．2012年成都市主城区土地市场七宗“最” 22 七．2012年度土地市场交易特征总结及2013年行情展望 22 数据说明：本报告中所提及的住宅及商业数据，均按比例统计，住宅（商业）用地面积=地块总面积×住宅（商业）所占百分比，例如一宗总面积为100亩的二类住宅用地，其住宅及商业占比分别为90%、10%，则统计时住宅用地及商业用地分别为90亩和10亩；住宅（商业）楼面地价=住宅（商业）成交总金额÷住宅（商业）总可建面积；工业用地数据未计入本报告； 另：（本报告所用所有数据均来自于中原数据库，如需引用，请注明出处。） 一．成都市宏观经济运行概况 1．GDP保持平稳增长 2012年，前三季度成都地区生产总值已经达到6001.9亿元，预计全年生产总值将达到8100亿元，较去年增长13%左右，增速低于2011年，但仍保持较高水平增长。城镇居民人均可支配收入预计增加至27245元，较去年增长13%左右。 2．固定资产投资同比大幅上涨 2012年1-11月，全市固定资产投资累计完成5301.4亿元，同比增长18.5%。其中房地产投资额达到1679.67亿元，同比增长19.0%。 截止2012年11月成都市房地产投资额已接近去年全年房地产投资额。2012年虽然调控基本并未发生太大的变化，但地方政策小动作不断，市场复苏迹象明显，整体上房地产市场已度过最坏的时期，处于良好的水平。基于宏观经济，调整政策等方面考虑，2013年房地产市场不会出现太大的逆转，保持谨慎乐观的态势，量价保持平稳，或小幅上扬。 二．2012年成都市主城区商品住宅市场整体概况 市场低迷 成交冰封 2012年房市逐步回暖，市场对限购政策以逐步适应，呈现出低开高走、曲折上行的态势。相较与11年度，供应小幅回落，成交稳步回升，供应略显吃紧。在供应方面，主要是因为上年度受限购等政策的大力调控，市场表现低迷，挤压了大量库存，致使本年度供应市场表现出去化存量的特征，新推量也随之有所减少，但因市场需求的强劲表现，增强了开放商的推盘信心，所以供应量只是出现小幅回落。预计后市因前期存量的良好去化，减轻了开放商的资金链上的压力，再加之需求端的良好表现，供应量将稳中有升。在成交方面，主要是因为市场需求旺盛、政策稳定，对前期限购等政策逐步适应，致使本年度成交量在曲折中上行。尤其在第四季度，市场表现活跃，形成“暖冬效应”。预计后市，随着市场向好的大势，成交市场将平稳上行。 图1：2008-2012年成都市主城区商品住宅供需走势（万平米） 数据来源：中原数据库 三．成都市主城区土地供需市场 1.主城区招拍挂市场整体概况 反弹明显 商住逆转 2012年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地87宗(未包含四宗流拍后再次上台交易成功地块），总出让面积5122.41亩，成交5098.84亩合计86宗；未成交地块1宗，共计23.57亩； 成交地块中，住宅类用地40宗，商业类用地46宗，根据各宗地商住实际比例统计，2012年共成交2720.77亩住宅用地及2377.19亩商业用地，分别可建面积为687.63万平米、671.35万平米；与去年情况有所不同，今年商业与住宅用地供应出现了逆转，重新恢复住宅为主的秩序上来，但二者差距也并不太大。 图2：2010-2012年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩） 数据来源：中原数据库 2. 住宅类用地市场 城东优势明显 2012年，成都市主城区住宅用地供应成交最多的为城东，占到住宅总成交量的43.5%，城东二到三环之间正处于重要开发阶段，区域内各版块土地储备丰富，拆迁难度较小