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2013年造价工程师案例分析第二章工程设计、施工方案技术经济分析2013年造价工程师案例分析第二章工程设计、施工方案技术经济分析
第二章 工程设计、施工方案技术经济分析
一、阅读理解
1、某房地产开发商决定开发一地段，有以下三种方案可供选择： A方案：一次性投资开发多层住宅5万㎡建筑面积，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本、销售成本，下同)10000万元，从建造到销售总开发时间为18个月。 B方案：将该地段分为一区、二区两个部分分期开发。一期工程在一区开发高层住宅3万平方米建筑面积，需投入总成本7000万元，开发时间为12个月。二期工程开发时，若一期工程销路好，且预计二期工程销售率100％，则在二区继续投入总成本9600万元开发高层住宅4万平方米建筑面积，开发时间15个月；若一期工程销路差，或将二区土地转让，可一次性获转让收入3000万元；或在二区开发多层住宅3万㎡建筑面积，需投入总成本费用6500万元，开发时间为15个月。 C方案：一次性投资开发高层住宅7万㎡建筑面积，需投入总成本费用16500万元，从建造到销售总开发时间为27个月。 季利率为2％，资金时间价值系数见表2-13。 资金时间价值系数 表2-13
n 4 5 6 9 12 15 18 （P/A，2%，n） 3.808 4.713 5.601 8.162 10.575 12.849 14.992 （P/F，2%，n） 0.924 0.906 0.888 0.837 0.788 0.743 0.700 三方案的售价和销售情况如表2-14所示。 三个方案的售价与销售 表2-14
开发方案 建筑面积（万㎡） 销路好 销路差 售价（元/㎡） 销售率（%） 售价（元/㎡） 销售率（%） A方案 多层住宅 5.0 4800 100 4200 80 一期 高层住宅 3.0 5500 100 4800 70 B方案 一期销路好 高层住宅 4.0 5700 100 二期 一期销路差 多层住宅 3.0 5000 100 4500 80 C方案 高层住宅 7.0 5500 100 4800 70 根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7，高层住宅销路好的概率为0.6。
1 、三个方案在销路好和销路差的情况下，分期计算季平均销售收入各为多少万元(假设销售收入在开发期间内均摊)。
【正确答案】 问题(1) 计算季平均销售收入 A方案： 销路好：5.0×4800×100％÷(18÷3)=4000(万元) 销路差：5.0×4200×80％÷(18÷3)=2800(万元) B方案一期： 开发高层住宅：销路好：3.0×5500×100％÷(12÷3)=4125(万元) 销路差：3.0×4800 ×70％÷(12÷3)=2520(万元) B方案二期： 开发高层住宅：4.0×5700×100％÷(15÷3)=4560(万元) 开发多层住宅：销路好：3.0×5000 ×100％÷(15÷3)=3000(万元) 销路差：3.0 ×4500 ×80％÷(15÷3)=2160(万元) C方案： 销路好：7.0 ×5500×100％÷(27÷3)=4277.78(万元) 销路差：7.0×4800×70％÷(27÷3)=2613.33(万元)
【答案解析】
2 、绘制决策树。
【正确答案】 画决策树，如图2-12所示。 (注：机会点⑤土地转让的季销售收入为：3000／(P／A，2％，5)=636.54万元)
【答案解析】
3 、请帮助开发商进行决策，到底采用何种方案(计算结果保留两位小数)。
【正确答案】 方案判定： 机会点① 净现值的期望值：(4000×0.7+2800 ×0.3) ×(P／A，2％，6)一10000=(2800+840) ×5.601-10000=10387.64(万元) 等额年金：10387.64×(A／P，2％，6)=10387.64／(P／A，2％，6)=10387.64／5.601=1854.60(万元) 机会点④ 净现值的期望值：4560×(P／A，2％，5)×1.0-9600=4560×4.713 × 1.0-9600=11891.28(万元) 等额年金：11891.28 ×(A/P，2％，5)=11891.28／(P／A，2％，5)=11891.28／4.713=2523.08(万元) 机会点⑤ 净现值的期望值：3000万元 机会点⑥ 净现值的期望值：(3000×0.7+2160×0.3)×(P／A，2％，5)-6500=(2100+648)×4.713-6500=6451.32(万元) 二者开发时间相同，可直接比较净现值的期望值。根据计算结果判断，B方案 在一期开发高层住宅销路差的情况下，二期应改为开发多层住宅。 机会点② 净现值的期望值：[11891.28×(P／F，2％，4)+4125×(P／A，2％，
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