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“西城印象”项目策划书 目 录 摘 要 4 关 键 词 4 前 言 6 第一章 项目概况 7 1.1 土地概况 7 1.2项目所在区域描述 9 1.3 项目开发建设概况 10 第二章 投资环境分析 10 2.1宏观投资环境分析 10 2.2中观投资环境分析 16 2.3微观投资环境分析 24 第三章 市场调研与分析 29 3.1购房者总体期望 29 3.2购房者的购房意图 32 3.3购房者对生活配套设施的要求 33 3.4购房者对小区建设的期望 35 3.5购房者对该区域商业投资的预期 36 3.6购房者其他相关信息 38 3.7问卷分析小结 40 第四章 项目所在区域主要竞争楼盘分析 41 4.1项目所在地最主要竞争楼盘分析 41 4.2其它相关竞争楼盘 43 第五章 项目地块分析及经营取向 45 5.1项目SWOT分析 45 5.2相关对策 46 第六章 项目定位分析 47 6.1市场细分 47 6.2目标市场定位 50 6.3目标客户定位 51 第七章 产品方案设计 54 7.1产品功能定位 54 7.2楼盘总体规划 57 7.3小区内各区域规划设计方案 59 7.4各建设部分面积大小 61 7.5商业部分规划 61 7.6户型设计 62 第八章 项目投资分析 67 8.1销售价格的确定 67 8.2建立EXCEL成本分析模型 69 8.3成本测算及效益分析表 69 8.4项目效益指标分析 71 第九章 项目实施计划 72 9.1项目整体控制计划 72 9.2项目前期工程实施计划 73 9.3项目工程建设实施计划 75 第十章 项目资金计划 76 10.1资金使用表 76 10.2资金收入计划 77 10.3资金平衡表 77 10.4收入成本累计折线图 79 第十一章 财务分析 80 11.1 基础数据及其测算 80 11.2经营收入及成本估算 81 11.3盈利能力分析 82 11.4偿债能力分析 85 11.5敏感性分析（风险分析） 87 11.6 财务评价结论 89 第十二章 项目市场营销策划 90 12.1项目卖点及广告语设计 90 12.2项目主要营销策略 93 12.3分期营销策略 97 12.4销售成本测算 104 12.5营销策划总结 107 第十三章 项目建设及组织管理 111 13.1 项目组织机构与管理范围 111 13.2建设项目实施管理 112 13.3前期物业管理和商业管理 114 总结与体会 115 致谢 118 参考文献 119 摘 要 1．项目选址 宗地位于成都市郫县红光镇，占地面积40,000.20㎡合60亩，土地用途为二类商业住宅混合用地，使用年限住宅70年、商业40年。土地起拍价为150万元/亩，成交价为200万元/亩。 2．项目开发建设概况 本项目规划设计面积为210400㎡，其中地上建筑面积159600㎡（住宅面积147600㎡，商业面积12000㎡），地下建筑面积50800㎡。住宅户数为1813户，地下停车位1270个。建筑密度29.5%，容积率3.99，绿化率40%。 3．项目整体进度 该项目整体运作时间从2010年1月至2011年12月，历时2年。项目准备及前期工程从2010年1月至6月，主要用于取得土地和项目立项等前期准备工作。项目建设工程从2010年7月至2011年12月。项目市场营销从2010年10月至2011年12月销售完毕。 4．经济分析概况 本项目是总投资5.36亿元，销售收入7.56亿元，自有资金1.6亿元，贷款1.2亿元。经测算，项目可获得净利润约1亿元，每平米开发建设利润为478元。在年基准收益率为10%的时候，项目净现值可达5298.18万元，具有较强的盈利能力、偿债能力和抗风险能力。 关 键 词 房地产、策划、市场调查、经济分析、市场营销  Abstract The land is located in the HongGuang village of ChengDu city, The net acreage is 40,000.20 ㎡ (60mu) acres, for the second rank of land use to residential use. The service life is 70 years for residential, 40 years for commercial. Land auction price is from 1.5 million per acre, and bargain on 2 million. The overall operation of the project dates from January 2010 to Dece