博士后购物广场定位优化建议书.doc

博 士 后 购 物 广 场 定位、业态优化及功能布局调整方案 前 言 北京金瀛德银商业管理公司自9月20日进驻博士后项目后，便开始对博士后的业态定位、品类布局、物业状况、交通组织等涉及博士后项目后期商业经营管理的各个方面进行了详细的调研，根据博士后项目的开业时间，并提出了我们的总体思路。结合市场情况及博士后项目的销控现状，现就博士后项目的经营定位、业态优化及功能布局调整提出如下方案，供贵司参考。 第一部分 博士后购物广场的定位和布局存在的问题 从博士后现有的定位和商业布局看，存在一定问题，严重影响和制约博士后的经营和发展。 1、缺乏完整的商业定位。没有明确的业态定位、主题定位、市场定位、目标客层定位等商业定位，使得项目在品类布局和功能布局上没有方向、没有重点；会导致在招商过程中没有标准。 2、业态和主题定位模糊。没有按照项目所处的宏观经济环境、市场环境、消费者需求、项目本身的规模、周边环境等科学合理的进行业态和主题定位，更加没有体现出项目吃、喝、玩、乐、购这样的定位概念，会使得项目在后期的运作中无法依据具体的商业业态要求进行品类分布和功能组合。 3、规划、布局混乱。由于没有按照业态定位和主题定位进行合理的品类布局规划，因此每栋楼的主题不明显，品类组合之间没有连贯性、衔接性，不能相互带动。 第二部分 定位及布局调整优化方案 定位及布局调整优化要解决的问题 1、明确博士后业态和主题定位，解决市场定位、商品定位、目标客层定位、形象定位；确定商业规划、经营布局、品类分布的目标和方向。 2、为博士后进行市场定位、商品定位、目标客层定位、主题定位、形象定位等，解决项目的品牌招商策略、管理模式、经营模式、管理和服务理念、营销战略的目标和方向问题。 3、依据业态定位、主题定位，科学的对项目的经营布局、品类分布、功能划分、商品组合等重新进行调整优化，使博士后购物广场的经营布局、品类分布、功能组合等符合项目定位的要求、符合市场的需要和消费者的需求。 二、关于博士后的商业定位 商业定位是一个商业项目运作的基础，是建立管理模式、运营体系、招商招租及营销管理的前提条件。我们对于博士后购物广场各项工作的完善和调整，首先需要确定博士后的商业定位。 博士后的业态定位： 根据我们现有的业态定位“购物广场”来看，不足以支持购物广场的定位概念，缺乏主题，目标消费群模糊，布局混乱。 ——“购物广场”的概念 世界购物中心协会对购物广场的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”购物广场，属于一种新型的复合型商业业态，指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的超级商业中心。 ——“购物广场”的内涵 购物广场是复合型商业业态，是为消费者提供购物、餐饮、休闲、娱乐等一站式服务的大型零售服务综合体。 第一、购物广场是业态齐全、商品品类丰富、服务内容多样、服务质量优良的多功能综合体； 第二、购物广场是现代、时尚的商品、娱乐、休闲服务的集中展示和体验的平台。 第三、购物广场是现代消费观念的体现，是现代的生活和消费方式。 购物广场的核心是贩卖时尚，引导消费潮流，满足多元化的消费主体的“一站式”需求。 从“博士后”的建筑体量、地理位置等多方面考虑，它不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一的、高效运作的有机整体。我们将突出购物、餐饮、休闲、娱乐、观光为一体的全新业态组合的优势，集中体现多业态有效补充、多功能有机结合的优势和特点。 1、博士后的业态构成： 博士后的经营业态主要包括4个经营主体，具体为： ——专卖店: 专卖店是购物广场购物功能的调剂和补充。包括服装服饰、男女皮鞋、皮具、箱包、饰品等等。这些灵活多样的专卖店穿插 分布和集中组合将使购物中心的购物功能更加完善，品类更加齐全、商品更加丰富。专卖店的客群主要是满足大学城学生以及上街镇消费者的时尚消费、忠诚的品牌消费等消费需求。 ——餐饮广场：餐饮是购物广场的服务功能的重要组成部分，在购物广场内设置餐饮服务设施，可以满足消费者购物休闲中的就餐需要，以饮食文化来带动和增强消费。 ——休闲娱乐广场：休闲、娱乐项目是购物广场服务功能的重要内容，在购物广场中设置休闲娱乐广场可以完善购物广场的服务功能，满足消费者丰富文化、享受生活的消费需求。休闲娱乐广场由影院、网吧、电子游艺、酒吧、咖啡厅、茶楼等娱乐项目和设施组成。 ——配套服务设施：在购物广场中设置银行、电信、邮政、通讯等便利服务，是购物广场增加服务外延的需要，可以适当位置规划出一定面积，引进银行、电信、邮政等功能配套服务项目，自主经营，自主管理。 （二）关于博士后的经营定位：时尚化、品牌化、特色化、休闲化 时尚化：是指博士后购物环境的时尚化；时尚的店铺陈列；时尚的商