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如何选择门面 专家教你几招 相同物业、装修水平大致相当的两套住宅，租金水平肯定会大致相近。但是商铺却不一样，同一个地段，同一个物业的两个不同的门面租金也可能有天壤之别。 　　商业物业投资门槛高，不仅指的是投入的资金量大，而且对投资者选择物业的技巧也提出了更高的要求。 　　中原地产副总经理何伟坚称，对于初次投资商业物业的市民，在投资时要把握好以下三个技巧。 　　第一招：重点考察发展潜力 　　要找到合适的商铺，重点要考察商铺未来的投资潜力，一些目前不被看好的区域，随着交通的改善、环境的改善和周边商业氛围的形成，价值会逐渐体现。比如龙湖紫都城附近的商铺，之前的定位是社区商铺，价格租金都相对较低，而随着沃尔玛开业，以及新加坡一大型商业企业即将在该地区开业，周边的商业氛围日渐浓厚，逐渐在冉家坝形成一个新的商圈，以前的社区商铺自然随之升值。 　　第二招：要实地计算人流量 　　同在一个区域，虽然相距不过几十米，但有的商铺门庭若市，有的商铺则冷冷清清。人流对决定一个商铺是否是旺铺至关重要，因此在选择商铺的时候，最好是实地考察商铺所在地的人流方向和一天中不同时段经过商铺前的人流量有多大后，再判断商铺的价值。特殊的位置也可以决定商铺的价值，在考察时也可以多加留意。比如，有红绿灯的地方，物业转角处的商铺。此外，商铺临街面的宽度越宽越好。 　　第三招：周边行业也很重要 　　商业物业的租金，往往和周边的行业分布有很大的关系，行业分布往往决定了租金的水平。比如，如果你所购买的商业物业周边分布的大多是银行业，而且今后还会有新的金融机构入驻，这样的区域总体租金水平应该较高。而如果周边的业态大多是小吃店和杂货铺，则租金水平会大打折扣。 郑州市民讲述社区商铺投资兵法 1停2看3注意 “现在在郑州投资社区商铺，如果非要量化的话，一般而言资金门槛100万元才好做。”1月10日下午，坐在记者对面，36岁的张先生感慨地说。 从租商铺做生意发现炒铺商机，张先生一入江湖就将近十年。从单个门面房开始，他的生意越做越大——从小商铺的租售，到数千平方米面积的商业地产包装运作。 2009年，张先生赚了一笔，但谈及社区商铺的机遇，张先生则认为投资机会已在下移。“供大于求，商铺投资需要谨慎”。那么，如何才算是谨慎投资呢？张先生总结出了“1停2看3注意”的投资兵法。 1.停投资过热的时候，要停下来脚步，想清楚了再出手 最近几年郑州社区商业呈现出累计放量较大、分布广乱、逐步外移、档次和租售价格两极化、商业经营模式落后、经营状况不好等特点，但随着股市和楼市逐步升温，投资者开始跑步入场，这个时候需要社区商铺投资者将脚步停一停，想清楚了再投资。 张先生告诉记者，选择社区商铺要研究社区人群的数量、层次和特征。社区商铺的合理定位和服务必须研究社区人口构成，以及业主的特征及数量。对消费能力一般的社区，也就是一些郊区大盘，入住后居民居家日常所需的商品还是希望在社区内能满足，如果经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、日杂百货店、美容美发店、干洗店、社区大药房、儿童玩具饰品店等业态还是很可行的。而且目前郊区大盘内社区商铺相对于市中心商铺价位低。而对于高档社区，除日常所需外还可考虑诸如咖啡店、酒吧、国际品牌专营店等。 3.注意 投资有风险，投资社区商铺同样需要科学分析 ●注意投资回报率 以上各项目考察后，并非就能确保稳赚不赔，张先生说，要根据考察结果对于其投资回报率进行初步预算，大致估算投资回报率。在目前的市场中，如果年回报率能达到5%~8%，该商铺即值得投资，否则不值。 其次，和购买住宅一样，如果从开发商处购买商铺，事先必须调查对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考察其使用年限。因为商铺只有40年的使用年限，投资的话必须考虑这个因素。 ●注意项目经营模式 注意考察社区商业中心的大型商业项目或代表性商业项目。因为一个商业中心需要1~2个大型商业项目作为龙头，以提升整个区域社区商业价值。因此，一个区域的社区商业如果没有大型商业项目，商业经营模式也很落后，这一方面说明区域社区商业还处于初级阶段，也说明区域社区商业投资价值还有较大升值空间，而大型商业项目刚刚启动的区域社区商业则是最好的投资机会。 ●注意项目投资、开发和经营商的品牌 在价格相差不大的情况下，尽可能选择有投资商业开发经验的开发商和品牌经营管理公司、品牌主力商家入驻的项目或其周边商铺来投资。控制风险，要选择好开发商，特别是在商铺开发和经营方面有一定经验的开发商。社区商铺虽说比街区商铺风险低、收益也较稳定，但风险同样不可避免。 如果遭遇开发商不规范、不成熟的做法，随着小区住户数量不断增多，社区商铺隐藏的种种问题也将逐渐暴露出来，甚至有很多并非来自市场层面的风险