济南市房地产业“十一五”发展规划.doc

济南市房地产业“十一五”发展规划 济南市建委 2006年6月份发布 济南市房地产业“十一五”发展规划 　　序 言 房地产业属第三产业,是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点。党的十六大明确提出21世纪头20年是我国必须紧紧抓住、并且可以大有作为的重要战略机遇期。因此，“十一五”期间既是社会经济发展的关键时期，也是全面贯彻落实科学发展观，构建和谐社会和节约社会的关键时期。因此，也是房地产业发展的关键时期。 　　“十五”期间，济南市房地产业发展迅速，已经成长为国民经济的支柱产业之一，有力地支持了全市社会经济的快速发展。五年累计完成投资460亿元，商品房竣工面积1310万平方米，其中住宅竣工面积1137万平方米。“十五”末城市居民人均住房使用面积达到19.8平方米。  与全国一样，济南房地产业经过十几年时间的迅速发展成绩斐然，同时也暴露出了一些矛盾和问题，目前主要表现为五大矛盾：城市开发用地与保护耕地的矛盾；开发用地供不应求与土地资产闲置浪费的矛盾；政府土地出让“招、拍、挂”引发的高价供地与稳定房价的矛盾；未来预期引发炒房和投资置业者增多与中低收入居民改善住房难的矛盾；产业迅速扩张与市场秩序不规范的矛盾。因此，缓解这些矛盾应是政府制定规划和相关政策的出发点及落脚点，也是全面落实科学发展观，建设和谐社会和节约社会的需要。 　　当前，经济全球化和区域一体化趋势正在加速发展，我国市场经济体制进一步确立，城市化、工业化和信息化正同步快速发展。按照我市城市化进程的要求和居民居住质量提高的需要，房地产业增量市场发展还将持续相当长的时间，存量房地产市场也将日益兴旺，“十一五”期间将是济南房地产业快速发展的重要战略机遇期和战略调整期。因此，在这样一个关键的特殊时期制定房地产业专项规划，不仅有助于发挥政府职能解决上述矛盾，而且有利于房地产业的健康发展。以防止产业发展过程中的混乱无序和大起大落，保障我市国民经济的持续健康发展和人居环境的持续改善。 　　目前，《济南市城市总体规划（2005年－2020年）》编制工作正在有序进行，济南城市空间发展战略和规划建设框架将作重大调整，济南市国民经济和社会发展“十一五”发展规划也正在编制中。济南市建委适时提出编制济南市房地产业“十一五”发展规划，既是政府引导、调控我市房地产业健康发展的实际需要，也是对编制《济南市国民经济和社会发展“十一五”发展规划》的支持，也为编制《济南市城市总体规划（2005年－2020年）》提供参考，更是今后实施城市规划的有力举措。 　　我市房地产业“十一五”发展规划的区域范围，以中心城为主，涉及六个市辖区，中心城规划形成“一城两区”的空间布局结构。“一城”为主城区，“两区”为东部城区和西部城区。主城区位于玉符河以东、绕城高速公路东环线以西，黄河与南部山体之间，包括腊山、党家、老城、燕山、王舍人和贤文六个片区。西部新城位于主城区西南，包括长清城关、平安和崮山三个片区。东部城区位于主城区东侧，包括郭店、孙村和彩石三个片区。到2010年，主城区建成区面积达到240平方公里，人口达到250万人；东部城区建成区面积50平方公里，人口50万人；西部城区建成区面积40平方公里，人口40万人。本规划的产业发展分析数据扩延至市辖区或市域，规划期为2006－2010年。 　　一、编制规划的目的、意义 　　（一）目的 　　1、为推动济南房地产业健康发展提供总纲领 　　当前济南市房地产业处于关键的特殊发展阶段，随着社会经济全面融入环渤海经济圈步伐的加快、产业结构调整以及新的城市发展战略、城市规划的逐步落实，“十一五”期间济南市房地产业必将发生重大变化。房地产业存在的诸如供地问题、房价问题、结构问题、开发招商问题、市场秩序问题、住房保障问题、信息不对称问题、政府职能转变等问题，在制定系统的解决方案之前，需要基本的筹划决策。因此，房地产业发展规划是济南市“十一五”期间推动房地产业健康发展的总纲领。 　　2、为建立房地产开发项目库奠定基础 　　在市场经济条件下，包括公共开发和商业性开发在内的城市开发，是一项配套性、综合性和时序性很强的系统工程。由于开发项目招商能保证综合开发和配套建设，实现城市功能的有效提升和城市形象的有效改善等作用，以房地产开发项目的招商取代单纯的土地出让“招、拍、挂”，实行有条件的土地出让“招、拍、挂”或开发项目的“招、拍、挂”，更有利于城市开发的有序进行。因此，建立房地产开发项目库至关重要，而发展规划的重要作用之一就是确定未来市区项目开发的时空计划，从而为科学地建立房地产开发项目库奠定基础。 　　3、为制定土地出让计划和出让方式提供重要参考 　　根据城市规划和市场需求，规划确定的房