江苏如皋市苏浙大市场商业项营销推广方案江苏如皋市苏浙大市场商业项目营销推广方案.doc

【苏浙大市场】项目营销推广方案 ――寅源地产策划顾问机构―― 致贵公司： 承蒙贵公司的信任与厚爱，我公司有幸承接了【苏浙大市场】项目的营销策划工作任务。现提交项目策划方案，供贵方在项目整体筹划与执行时参考之用。 我们认为，在日趋激烈的市场竞争环境下，惟有借用广泛的智力资源对项目及其市场进行精确、细致的分析和研究，在此基础上设计和开发出能为市场所接受、能最大程度满足目标群体需求的产品，并结合实际情况制定和执行有效的市场推广和营销战略，才能真正打动和俘获消费者的心，才能最终赢得市场竞争的胜利。只有做到了这一点，才有可能实现自身的投资和发展的最终目标。 现根据项目特点，确定本项目全程策划的原则及思路如下： 以市场特征和目标消费群体要求为出发点，实现项目“售得出、租得满、做得旺”的开发和经营目标。 在项目研究、分析和策划报告形成过程中，我们的工作得到了贵公司及相关人员的倾力支持和协助。对此，我们深表敬意和感谢！ 对报告中存在的问题和不足，我们恳请贵方给予批评、指正！ 我们期望，双方能保持友好的协作关系，鼎力合作，携手共进！ 寅源地产策划顾问机构 二00七年十二月 ——目 录—— 一、项目背景概况………………………………………………………………3 二、项目市场分析………………………………………………………………4 三、项目总体定位………………………………………………………………9 四、项目营销推广………………………………………………………………16 一、项目背景概况 【苏浙大市场】项目由南通金威置业公司开发，为苏中地区一级批发市场。项目位于江苏省如皋市西南翼，204国道与336省道交汇处，宁海路西首，距离即将落成的新市政府和城南新区仅几分钟车程。市场占地330亩，建筑面积25万平方米，共有商铺1700多间，总投资3.5亿元，市场内分小商品、副食品、服装及辅料、家居家装、建筑用品、五金家电、太阳能、电动车八大交易区以及3万平方的中央休闲广场、星级酒店、商务中心、休闲娱乐中心、时尚精品街等特色配套服务设施。项目交通便捷，有一定的地理位置优势，随着如皋城市的西扩南移，项目必将借势走上一个新台阶，并凭借自身的规模优势成为苏中地区一个新的财富焦点。 近两年来如皋市的楼市尤其是商业物业发展甚为迅猛，市区房地产需求近于饱和，仅05、06两年，就先后有亿丰国际商贸城、世纪金钻、大润发等商业物业项目陆续上市，而此时正值全国房价接连上涨，供需结构严重失衡，在06、07连续两年国家加大力度实施宏观调控之际，对于【苏浙大市场】项目来说，既存在机遇，也无疑面临一定的压力。机遇在于近年来如皋城市经济指数不断呈跨越式发展，市民对房地产需求的持续旺盛，同时如皋城区规划为房地产开发提供了新一轮增长空间；压力则来自多个楼盘在有限空间内的激烈竞争，以及客户群体在国家宏观调控背景下的持币观望心态。 在这种市场背景下，我们认为：任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告或营销活动就取得巨大的成功，楼盘推广是一次整合行销的过程，需要广告、促销、公关等多种营销手段的组合拳出击，方能达到目的。 二、项目市场分析 1、项目现状分析 1）、工程状况 ■ 已经全部交付使用。 2）、销售状况 ■ 我公司预计于2008年1月接手本项目销售工作。 ■ 根据截止2007年11月的数据，项目共销售套数约占开发总套数的62﹪，还有共计604套待于销售。 3）、招商状况 ■ 2007年度（3月至11月）已累计招商456户，约占总户数的27％。 4）、业态状况 ■ 目前的经营状态主要是以太阳能、电动车为主要特色，辅以小商品、副食品、服装及辅料、家居家装、建筑用品、餐饮休闲的综合性市场。 2、项目SWOT分析 1）、优势﹝Strengths﹞ ■ 本项目采用“一房二层”、“两房二层”、“一房三层”、“两房三层”的商住两用结构设计，上面居住，下面经商，符合如皋当地人“上有天，下有地”的居住观念，是一种象征吉利的住房结构设计。 ■ 太阳能、电动车是如皋的两大支柱产业，而目前就配套市场而言与其规模相配套大型专业市场相对缺乏，就如皋市而言，大型的太阳能、电动车专业市场在区域内仍属于空白市场。 ■ 本项目楼盘价格定位低于本地同类竞争楼盘，性价比更符合市场需求。 ■ 本项目案名【苏浙大市场】通过之前累积的传播效应已在当地形成了一定的知名度，在目标客户心理上抢先“占位”，具有一定的优势。 2）、劣势﹝Weaknesses﹞ ■ 项目地理位置较为偏远，难以吸引人流，这也是本项目的最大劣势。 ■ 项目业态设计过多、过全，缺乏经营特色，而其规模化、综合性的优势在市场培期一时又难以形成。 ■ 仓储物流用地缺乏，配套不齐备。 ■ 本楼盘开发体量较大，单就当地市场而言有一定的消化难