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基于价值链的 产业地产开发模式探讨 ? 王振坡 1 .2 教授 单贺明、 2 ( 1 、天津城建大学经济与管理学院 天津 300384 2、天津城建大学京津冀协同发展研究中心 天津 3∞1384 ) A 基金项目:天津市科技计划项目新型城镇化进程中科技地产商业 模式创新研究 ( 14ZLZLZF02900 );天津市国土房管局科研立项天 津市土地整理储备模式研究 (津国土房办发[2013]27 号); 十二 五 天津市高等学校创新团队培养计划一一新型城镇化与城市可持 续发展( TD12- 5063 ) ? 中困分类号: F293.35 文献标识码:A 内窑铺要 : 随着房地产行业逐渐分化， 产业地产作为一种新的地产形态，成 为开发商角逐的新领域。 但由于产业 地产发展历程较短，暴lt出产业定位 不清晰，缺乏专业逗号营管理等弊病。 本 文基于产业价值链视角，针对典型产 业地产模式的特征和运营模式及风险 进行探讨，结合我国产业地产发展实 践以及宏观政策环境分析，提出了产 业地产发展的对策建议。 关键词:产业地产价值链开发模式 引言 产业地产可看作是传统工业地产的升 级，传统工业地产发展历史较长， 以各类 型工业园区为代表 ， 20世纪90年代进入快 速发展时期，园区的层次囱国家扩展到省、 市、县及部分镇，形成遍及全国的开发区 热潮(刘群 ， 2011 )。 政府主导下的产业园 区暴露出国区监管机制不完善、罔质化竞 争、缺乏创新等问题。 我国目前正处在产 业结构调整、产业转型升级的攻坚时期，新 时期如何进行产业资源整合重组，科学规 划和运营，推动产业创新发展和产业升级， 对产业地产而言，既是机遇， 又是挑战。 (一)羊一企业型 单一企业型产业地产模式是开发商面 向某一企业而开发的产业地产 ， 能够较高 程度上满足客户的需求。 由于产品客户单 一，一般为资源导向型开发， 即当地拥有 丰富的上下游企业资源、交通资源以及其 他配套资源等。 1 客户定位。 开发商由于受地块面积 和企业资金实力规模的限制，而实施单一 企业型产业地产开发， 客户多面向大中型 制造业企业， 根据企业战略发展的需要进 行产业地产产品的设计和开发。 2 运营管理模式。 开发商可以选择出 售或出租物业的运营模式。 单一企业型产 业地产由于客户数量唯一以及专业性较强， 多是客户企业自行进行后期物业管理， 开 发商很少参与到运营以及提供增值服务的 管理中。 3 开发运营的难点及凤险。 开发企业 面临的凤险主要是产业地产开发风险，即 市场风险、政策凤险以及资金风险。 区域 产业环境、产业结构以及产业政策的准确 把握是重点 ， 产业目标客户的精准定位是 难点。 (二) 主题型 主题型产业地产是指集聚了具有某一 共同行业特征的多 业配套服务， 如孵化器、软件园、物流园 等， 形成行业规模经济，节约信息和资源 获取成本。 1 客户定位。 主题型产业地产的目标 客户定位最大的特点就是它们属于不罔产 业链， 但均处于产业链条的罔一环节。 因 此 ， 主题型产业地产招商的客户边界比较 明显， 开发商根据这类企业的共同需求提 供配套的特色增值服务， 这也是吸引企业 的重要因素之一。 2.运营管理模式。 主题型产业地产专 业性较强，行业特色鲜明，规模上可以形 成工业园区的形式。由于集聚了多家企业， 运营管理主体不再囱某个企业负责，而多 是由开发商为企业提供共同需求的服务和 管理， 提高资源的利用效率， 节省企业成 长的成本。 3.开发运营面|隘的难点及风险。 开发 商面临前期开发和后期运营的双重凤险。 前期开发商需对客户的产品功能需求、区 位选择、服务需求等进行精确分析，以实 现目标客户精准定位。 后期运营凤险主要 体现在如何使提供高质量的配套服务与企 业的成长之间良性互动 ， 通过不断改善服 务质量、 创新服务模式，切实推动企业的 健康快速成长。 (三)纵向综合型 纵向综合型产业地产是指围绕产业链 上下游企业进行整合，规模上一般形成工 业园区或产业园区形式， 通过发挥上下游 企业的产业功能关联关系，提高企业的生 存和竞争能力 ， 发挥产业链竞争优势， 推 动产业链增值和升级。 1.客户定位。 进行纵向综合型产业地 产客户定位之前，要先实现产业定位， 结 合区域产业环境和市场环境、政策环境，选 择具有发展前景的产业。 其次，围绕该产 业的产业链进行招商，目标客户范围比较 明确 ， 即某一产业链的上下游企业。 2.运营管理模式。 与主题型产业地产 不罔的是，纵向综合型产业地产的产业特 色鲜明，更趋向于打造产业集群。 需囱专 业的运营团队进行管理， 整个产业地产的 运营管理以整个产业链的需求为导向，要 兼顾上下游企业的个体需求，具有特殊性。 3.开发运营面临的难点及风险。 开发 襄1 不罔