DFZD-CB-01目标成本管理制度讲义.docx

深圳市东方置地集团有限公司制度 文件编号：DFZD-CB-01 版本：A/1 生效日期：2016年月日 目标成本管理制度 编制: 日期:2016年月日 审核: 日期:2016年月日 批准: 日期:2016年月日 分发号： 序号 版本号 修订日期 修改单号 修改人 生效日期 1.0目的 为提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系，特制定本制度。 2.0适用范围 本制度适用于集团所有项目。 3.0定义和缩写 　 成本管理中心（以下简称“成本中心”）。 4.0职责与权限 按公司统一授权。 5.0工作程序 5.1基本管理规定 5.1.1目标成本分三个阶段进行编制，分别是拿地阶段、总规方案阶段、扩初及施工图阶段。 5.1.2项目目标成本应参考相同类型、相似规模及特征的项目成本数据或市场价格情况，由成本中心根据已批复的总规数据及项目的产品定位进行编制（拿地阶段的面积数据应由开发设计中心提供）。 5.1.3开发设计中心与成本中心两个部门之间需及时沟通，由成本中心协助开发设计中心通过设计方案比选、优化、限额设计、材料设备定档次选型等，合理控制成本。 5.2项目目标成本编制 5.2.1项目应明确划分期区及单位工程，原则上按物业类型、地上地下、裙楼塔楼、可售不可售进行划分。 5.2.2项目期区及单位工程划分完毕后，开发设计中心2天内完成填写期区划分占地面积及建筑面积、各期区园建绿化及道路面积等其它指标数据提交成本中心。 5.2.3根据集团成本科目体系规定的核算内容，由成本中心负责牵头在5天内完成编制项目整盘及分期区的目标成本。 5.2.4成本分摊总体遵循按受益对象分摊原则，能直接记入核算对象的成本直接记入，属于多个核算对象共同受益的公共成本应按占地面积、建筑面积、可售面积或指定金额在各核算对象之间分摊。 5.2.5成本中心完成《项目目标成本编制表》（详见附件一），交财务中心在相关部门配合下于3天内完成整盘及分期区的利润等相关测算。 5.2.6项目整盘及分期区的成本利润测算结果出来后，由项目负责人牵头，组织成本中心、财务中心、开发设计中心、营销中心会审，上报集团董事长审定后执行。 5.2.7审批完成后马上下发给相关部门使用、控制。成本中心及财务中心同时根据该下发目标成本建立动态成本控制台帐。 5.3成本超标管理 5.3.1成本超标基本规定 5.3.1.1实际必须发生、目标成本中没有编制成本的为成本漏项，按成本超标报批，具体表单详见附件二《成本超标审批表》。 5.3.1.2拟发生成本（包括合同、非合同会签成本）和已发生成本累计超出目标成本的为成本超标，如发生成本超目标成本，按成本超标报批，具体表单详见附件二《成本超标审批 表》。 5.3.1.3已发生成本包括合同性成本和非合同性成本。合同性成本按合同金额计算，包括已进入合同会签阶段的合同、已签订的合同、终止合同的已执行部分。合同金额按合同发生的过程分为会签价、签订价、结算价。非合同性成本指无合同的开发成本类付款。 5.3.1.4新增合同金额如已在目标成本中估算预留，但实际发生如超目标成本的，应按成本超标审批权限管理规定办理审批手续；实际发生如未超目标成本的，合同会签时，必须附上相关造价依据或实施方案审批。 5.3.1.5除工程类成本超标审批由成本中心发起外，其它类成本超标均由相应责任部门发起，如设计费超标，则由开发设计中心发起成本超标审批。 5.3.2成本超标审批权限规定 5.3.2.1成本发生超标，应按以下原则上报审批：由于预测条件发生改变或预测本身不合理而导致实施过程中成本超标的，超标部分发生前（合同签订前）按公司批准权限上报审批。 5.3.2.1.1本章中的“单项超标金额”指项目某明细成本科目的超标金额；且是指累计超标金额。 5.3.3成本超标审批流程规定 5.3.3.1各经办部门在进行合同会签前，应先与成本中心及财务中心沟通，须判断该合同金额是否超目标成本，合同经办人根据超标信息，判断是否填写《成本超标审批表》；成本中心须复核是否超标。 5.3.3.2《成本超标审批表》基础信息、超标情况由经办部门与成本中心及财务中心沟通后填写，必须准确无误。 5.3.3.3一份合同导致多期/区/地块超标的，单项超标金额按各期/区/地块合计计算并以此选择相应报批流程。 5.3.3.4成本中心对上报成本超标信息进行登记，并按“地区-项目- 编号”的格式对《成本超标审批表》进行编号，例“NJ-WHC-001(BQ)” 表示“南京-万汇城-001(北区)”。 5.3.3.5对于成本超标的合同，原则上先行办理成本超标审批程序，后办理合同会签程序。 5.4成本变化分析 5.4.1每月需对各项目开发成本执行情况进行分析,重点对成本变化的科目进行原因分析