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1 镜湖新区项目考察报告 二O一二年六月 一、项目投资收益情况 投资收益情况表 面积 单价 总额（万元） 总用地（容积率3.0） 112亩 300万/亩 34608（含3%土地契税） 销售收入 地上224000㎡ 地下60000㎡ 预计价格： 商业13200元 办公11000元 282747 开发成本 197519 所得税 21307 净利润 含现金19921万元，结合拿地政策自留酒店、办公资产44000万元 63921 每平方米建筑成本 3601元/平米 开发时间 2012年-2017年 销售时间 2014年-2018年 年投资回报率 21% 3 （容积率3.0），单位：万元 注：结合拿地政策，不分割销售的酒店和自用办公面积40000㎡，计44000万元。 一、项目投资收益情况 2012年 土地款 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 合计一 酒店、自用 合计二 销售率 0 0 20% 25% 25% 20% 10% 100% 销售回笼 0 0 47749 59687 59687 47749 23875 238747 44000 282747 投资支出 -34608 -46055 -46055 -36844 -36844 -18420 218826 净现金流 -34608 -46055 1694 22843 22843 29329 23875 累计净现流量 -34608 -80663 -78969 -56126 -33283 -3954 19921 4 按容积率3.0，土地112亩，每亩300万元（土地款和土地契税34608万元，折合成楼板价为1500元/㎡）测算。 1、地上总建筑面积224000㎡，地下总建筑面积60000㎡，共284000㎡。 2、总销售收入282747万元（写字楼销售价格11000元/㎡、商业销售价格13200元/㎡）； 3、总成本197519万元，应缴所得税21307万元， 4、净利润为63921万元， 5、项目前期启动资金：2012年和2013年投入资金80663万元，其中土地出让金34608万元，前期费用和工程建安前期投入46055万元。 一、项目投资收益情况 5 5月4日，就镜湖新区7-1号地块项目的投资事宜与镜湖新区管委会领导进行了交流沟通，并实地进行了踏看，主要情况如下： 1、该地块原规划为金融集聚区，商业比例较小，现根据投资方项目实际情况，可规划为商业办公项目，适当引进金融业态。 2、办公和商业的比例适当规划设计，在出规划设计条件书之前，商定部分开发面积不做分割，则可适当降低土地评估价，从而降低拿地成本。 3、土地性质为商业办公，不得改变为住宅，也不得设计酒店式公寓。与城市综合体不同，城市综合体规划一般存在较高比例的住宅，宜以住宅销售资金流来支撑商业项目的运营。 4、位置：位于镜湖新区解放大道东侧、洋江西路南侧，与即将开始建设的绍兴市政府相隔约300米。 5、现状：该地块为净地，待管委会出具规划设计条件书和土地评估后即可进行拍卖出让。 二 、 项目概况 6 6、优势：镜湖新区建设全面启动，发展前景好；地理位置佳，位于镜湖新区发展的核心，东北侧为市政府，东侧为文化中心。 7、劣势：规划为商业办公用地，不得改变土地性质，即不得开发住宅，也不得开发酒店式公寓。目前整个镜湖新区的开发力度主要集中在镜湖大桥南端，地块位于镜湖大桥以北，目前周边没有开发项目，该区域要形成一定的商业氛围，周期较长，预计需3-5年。商业、金融、酒店等的招商运营最好具有一定的合作基础或具有成熟的运营模式，该项目商业体量较大，要想成功运营需具有各方面的实力。 另对82亩的5号地块进行了实地踏看，该地块规划为住宅商业办公。地块位于镜湖大桥引桥的西侧，经过对当地居住习惯的了解，当地消费者对购买桥边的住宅存在较大抗性；另该地块上空有两条220千伏高压线通过，会影响项目的开发销售。 二 、 项目概况 7 三、宏观经济分析 绍兴地处长江三角洲南翼，浙江省中北部杭甬之间，是长江三角洲南翼重点开发开放城市，也是全国著名的全球纺织城与世界纺织品贸易中心。 绍兴是公认的浙江经济“第四城”，是全国十强市、十强县双十强城市。 城市地位——浙江经济第四城 8 三、宏观经济分析 城市功能——具有江南水乡特色的文化和生态旅游城市 绍兴市面积8256平方公里，人口491.22万（2010年）。 绍兴是联合国人居奖城市、首批中国优秀旅游城市、国家级历史文化名城；素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡、“东方威尼斯”之称。 鲁迅故居、兰亭、沈园等著名景点更是给绍兴赋予了浓厚的人文气息，荷叶地、小桥流水等富有江南水乡