B_09_最佳顾问项目_华北赛区_北京中原_方兴地产来广营西项目_廖祺峰、夏立伟、孙源_汇报探索.pptx

超越区域建立标准 北京来广营西B2地块的产品突围策略 北京中原策划大赛作品 技术中心·孙源/夏利玮/廖祺峰 2012年7月 定位思路 击败竞争对手为导向的定位策略 意大利队：针对不同的球队制定了不同的战略方针 来西地块：针对不同的竞品制定了差异化产品竞争策略 B2地块 地块条件 优势： 交通便利 劣势： 拿地成本高 先天质素平常 区域市场 同质化竞争激烈 预期目标 击败竞品项目 最终结果 执行过程(主观能动) 意大利队 先天条件 优势： 传统欧洲强队 劣势： 自信缺失 负面新闻环绕 竞技环境 欧洲无弱旅 预期目标 打入决赛，冲击欧锦赛冠军 最终结果 执行过程（主观能动） 成功晋级决赛 启示 以差异化产品力击败竞品项目 客观条件 客观条件 2012年夏天，欧洲足坛硝烟再起，在享受酣畅淋漓的足球盛宴的同时，诸强间充满勇气与智慧的较量也给我们带来一些启示… 欧洲无弱旅，面对诸强的层层绞杀，赛前并不被看好的意大利队是如何突围，并最终打入决赛？ 困境一：消失的自信 困境二：赛前种种的不利因素 本项目 来广营西B项目总用地面积：84684㎡； 其中：住宅用地占地面积：54784㎡ 医院用地占地面积：29900 ㎡ 来广营西B项目总建筑面积：172839㎡； 其中：住宅建筑面积：136959㎡ 医院建筑面积：35880㎡（无偿代建） 地块编号 用地性质 用地面积 （㎡） 容积率 地上规模（㎡） 高度（米） 建筑密度（%） 绿地率（%） 空地率（%） LGY-09 R2二类居住用地 54784 2.5 136959 60 30 30 70 0911-605 C51医院用地 29900 1.2 35880 30 35 40 65 0911-061 G1公共绿地 6005.746 小计 —— 84684 —— 172839 —— —— —— —— 地块主要规划指标： 当前地块价值：形象普通，质素平常 红军营路（扩建中），年底建成 本项目 在建农民安置房 代征地块 待拆迁房屋 待建北苑一号路，预计明年底前建成 红 军 营 东 路 红 军 营 路 洼里路 北苑一号路 本项目 注：KPI（ Key Performance Indicator,）即关键考核因素 各项指标以市场及客户的接受程度为评判标准，市场、客户接受程度高则高，反之则低 关键考核因素综合评比：本项目在区域中不占优势 高 低 价值敏感度 区位 周边配套 整体规划 产品设计 本项目 困境：拿地成本高；无可依托的优势资源；区域竞争激烈 开发商要求：打造品质型快销产品 本项目 房地产项目也似足球比赛，场上每个队员都是产品的一个环节，球队教练精心布置战术打法，以期击败其他竞争对手；而顾问就像教练，负责资源整合及建议，最终给出项目发展的最优建议，指导项目击败其它竞争对手 ——意大利队带给我们的启示 我们如何突围？ 意大利国家足球队 欧洲传统强队之一，4届世界杯得主，1届欧 洲杯得主，稳固防守和防守反击是球队的战 术特点。 主教练： 切萨雷·普兰德利 曾执教亚特兰大，莱切，维罗纳，威尼斯，帕尔马，佛罗伦萨。 2010年起，开始执教意大利国家足球队，合同为期4年。 2012意大利欧洲杯大名单 勇敢的心 面对赛前种种不利因素，要想走下去，他们必须拥有一颗 比赛开始，准备好了吗？ Ready？GO! GROUP A B C D GROUP A B C D 北京时间6月11日，欧洲杯C组首轮第1场在格但斯克竞技场展开角逐，卫冕冠军西班牙1比1战平意大利，终结正式比赛14连胜 巴洛特利，要不是“思考人生” —有机会拿下比赛 战略上，尊重对手 战术上，围堵逼抢 出击，抓住机会 西班牙：欧洲传统强队/欧洲杯卫冕冠军/FIFA国家队官方排名世界NO.1 战术/阵型：采用无前锋阵型—4-6-0 打法特点：注重配合，讲究控球，快速短传 球星：托雷斯、席尔瓦、哈维、伊涅斯塔、阿隆索、法布雷加斯、皮克、卡西利亚斯（门将） 西班牙VS意大利 球员个人能力出众，球队注重整体配合 西班牙VS意大利 天润福熙大道 1.当前区域市场内最高品质的项目。 2.园林、立面形象、户型及科技智能化等各方面均衡发展，各种因素叠加提高项目品质。 我们的项目 1.定位为区域TOP项目。 2.顾问建议深耕产品，以精装修为发力点，战胜毛坯交房的福熙大道。 找出空白点，借鉴万科U8系统人性化精装修克敌 强队NO.1 注重配合 夺冠潜力 制造机会 战术指导：塑造精细化、功能性的精装标杆产品 西班牙VS意大利 设计的满意度与成本的合理性相协调 保证居住的舒适度 通过人性化的细节打动消费者