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房地产开发前期工作 流程解析 目录 感谢您的关注！ 点击“政府前期”，链接回流程图部分。 点击“证书”图片，返回流程图 点击“证书”图片，返回流程图 点击“证书”图片，返回流程图 * * “前期工作”特点 2 “前期工作”流程 4 “前期工作”定义 3 1 “前期工作”意义 3 3 附录：相关名词解释 房地产开发前期工作： 是指一项贯穿项目建设经营始终的，以与政府系统各个主管部门、专业单位和其他客体进行有效联系沟通，从而求得项目合理、合法和顺利开发为主要特征的保障性工作。 前期工作 获取土地 工程实施 经营运作 配合处理 客户关系 流程内容较为繁复 以项目推进为主线 落实完成期间必需的前置条件 诸多工作交叉进行 存在内、外在的不确定因素 时效性要求相对较高 必须具备灵活的处理、协调能力和及时有效的沟通反馈、准确反应能力。统筹考虑、合理安排。 对内（公司内部职能部门）、对外（相关政府审批部门）的衔接、配合、协调作用 为公司融资、经营等活动创造条件 保障和促进项目顺利开工、建设、销售、交付工作 项目开发的首要环节，是各项工作能否顺利进行的必要条件，关乎每个员工的切身利益 获取土地 政府前期 施工及 销售配合 竣工交付 时间 前期开发部 资金财务部 综合管理部 工程管理部 规划技术部 销售部 开始 交纳出让金、契税、交易费 资金支持 建设用地批准书 投资项目备案 建设用地规划许可证 红线图 地下管线测绘 资金支持 输入输出 工程部 工程部 获得土地 土地证 地名申请 时间 前期开发部 资金财务部 综合管理部 工程管理部 规划技术部 销售部 输入输出 钉桩成果（包括黄海水平标高点） 工程部规划技术部 规划方案设计 扩初设计 工程部规划技术部 规划技术部工程部 方案初评 扩初评审 人员支持 人员支持 资金支持 方案成果通知书 时间 前期开发部 资金财务部 综合管理部 工程管理部 规划技术部 销售部 输入输出 地质勘察 工程部 工程部 施工图设计 投资计划 绿化 地名 人防 消防 环评 图纸审查 大配套 项目报建 破路 临水 临电 临排 资金支持 人员技术 资金支持 资金支持 资金支持 人员技术 建筑工程规划证 面积预测 人员计划 时间 前期开发部 资金财务部 法务部 工程管理部 规划技术部 物业 输入输出 基础定位放线委托 规划验线 物业备案 施工招标 监理招标 工程部 工程部 安全委托 质量监督委托 水泥、墙改基金 工程部 工程部 前期物业管理服务合同，物业管理服务方案，业主公约 资金支持 工程部 工程部 资金支持 合同备案 法律支持 时间 前期开发部 资金财务部 战略发展部 工程管理部 规划技术部 销售部 输入输出 施工许可证 基础形象施工 工程部 销售部 预售证 施工进度和竣工交付日期的说明 商品房销售方案，面积计算成果表，商品房网上销售数据录入 结束 物价备案 指定一户一价表 获取土地市场信息; 政府通过国土资源行政主管部门发布公告，以公开方式出 让土地（招拍挂）; 通过分析出让公告及文件资料，掌握土地详细信息，测算 项目可行性，参与土地出让活动，取得土地。签署《国有 建设用地使用权出让合同》，并按约定条件支付土地款; 完成土地移交，落实地块施工基本配套，具备施工条件； 着手办理政府前期相关手续。 获取土地 ①委托方案设计，提交正式文本，衔接规划局组织评审，出具会议纪要； ②同步开展节能评估、环境影响、水土保持等报告编制工作，分别报发改委、环保局、水利局出具批复意见； ③方案文本修改完善后，衔接规划局出具规划方案正式批复； ④完善项目核准申请报告及各项前置资料，报市发改委批复项目核准； 政府前期 ⑤向规划局申请办理建设用地规划许可证； ⑥向土管局申请办理建设用地批准书； ⑦衔接办理面积预测、绿地率初审、施工图审查等；向规划局申请办理建设工程规划许可证； ⑧配合开展施工招投标工作，取得中标通知书后办理质、安监委托手续； ⑨向城建委申请办理建筑工程施工许可证； ⑩办理消防设计审核抽查备案。 政府前期 包括土地使用权人、座落、地类（普通住宅or商业）、使用权类型（划拨、出让）、终止日期（商业用地40年，住宅用地为70年，从土地合同签定之日起计）、使用权面积等。 证书有效期2年，到期未开发政府原则上要收回土地；未按土地合同规定完成开发建设的需申请办理展期手续。 需支付地价款3%的契税。 需提供方案批复、总平面图、土地出让合同、项目核准批复等资料。 对方案符合规划设计条件和定点红线范围的政府部门确认文件。 目前实际操作中城建规划、土管部门要求提供准确的方案总平面图，并对建筑间距、日照（高层）、竖