2015年中粮鸿云项目营销策略解决123p教案.pptx

粮师易友, 2015年度项目营销策略解决方案 2015 annual marketing strategy project solution Good teachers and helpful friends Share…… 南京易居公司大客户部 南京中粮·鸿云项目组 火花 中粮 良师 世界500强，央企 易居 益友 纽交所、纳斯达克上市公司 做房地产行业最好的服务生 中国民生企业领导品牌 中粮作为中国民生企业的领导品牌，亦师 易居作为中国代理行业的领导品牌，亦友 上篇——策略源点 2015年中粮鸿云重装上路 2014年 认购套数 签约套数 签约面积 签约金额 合计 750 750 660002014年全年实际完成签约8亿（2014.9.19——2014.12.31) 12月 11月 10月 9月 7月 6月 4月 3月 2月 5月 8月 4月8日开始在新街口进行项目形象展示，同时开始前期蓄客 项目周边摸排 新街口展点宣传 6月28日售楼处对外开放 当天到访750组客户 开盘前45天，全线启动线下拓客 9月19日项目首开楼栋：3、6、8、9# ，544套房源 开盘当日去化逾4亿 11月8日加推1# 11月15日 加推12# 12月20日 加推2#、5# 上一役，我们旗开得胜！ In the battle, we won! 成 源于积累，却不能止步眼前 功 品牌目标：强化中粮品牌形象、建立项目价值体系影响力 实现签约金额18亿 大定目标20个亿，约1800套房源 至少蓄客12000组客户 项目2015年度营销目标 下一役，我们要再接再厉！ The next battle, make persistent efforts! 2015粮师易友，合力谋定 超越2014年2.5倍的销售目标 首先我们必须重新梳理一下市场、客户与项目本身 看市场 看竞品 现状：看看别人家的孩子 中海国际社区：100万方，2条地铁，1条有轨电车，小区15万方商业及自建教育配套，全能社区； 中南世纪雅苑：35万方，2条地铁， 1条有轨电车， 5学校1学区， 8万规划方商业，5年WIFE免费覆盖 ，智能社区； 启迪方洲：105万方，3条地铁， 1条有轨电车，规划20万方综合体，清华系教育资源，新知本社区； 世茂君望墅： 29万方，2条地铁，2个学区；新亚洲风的东南亚风情园林社区，庭院露台社区。 ? 反观中粮： 3地铁+1有轨电车：10、12、13号线+1号线 \华东第一果蔬批发：150万方众彩物流市场 18层洋房社区：低密度花园产品线 \附加面积：10-30㎡多加使用空间 ，超高等房率 中庭景观：20000㎡精致坡地花园 \中粮物业：24小时贴心管家服务 1.2万方社区商业：200米半径全配套生活\社区生活：邻里互动的社交平台 65年中粮15年易居 红线外：略弱 比中南世纪雅苑：区域成熟度，靠近马群地铁站和轻轨，栖霞区，一中学区房，弱 比世茂君望墅：产品为小高层、叠墅，白下区，瑞北小学分校游府西街小学学区房，弱 比中海国际社区：2所小学、4所幼儿园、13万平方米商业中心一站式配套，弱 红线外卖点：距离上有略近，时间上较长，属于规划期 本案10、12、13号线地铁，有轨电车1号线，4条轨道环伺周围 5分钟上绕城高速，15分钟到马群地铁站，30分钟直达新街口商圈 红线外：略强 150万㎡众彩物流，一路之隔，新鲜美食，物美价廉，南京农副产品物流中心，强 20万㎡中粮保障房片区商业中心，一街之隔，集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体，强 15班制幼儿园，4个幼儿园，2所小学，1所中学，天印高级中学，东山外国语学校，强 红线内：无敌 1.2万方社区商业：200米半径全配套生活 附加面积：15-30㎡多加使用空间 中庭景观：20000㎡精致坡地花园 中粮物业：24小时贴心管家服务 洋房社区：18层低密度花园高层 社区生活：邻里互动的社交平台 65年中粮15年易居 市场及竞品启示 现状：红线内厮打小数点优势，红线外空洞叫卖“ 造大梦” 放眼城东市场，拼地段、比资源，简单粗暴的红线内激烈红海竞争，差异化极小；红线外叫卖品牌实力、规划、豪宅、门第，空洞乏味。板块大盘林立，（中海、中南、世茂、启迪、富力谁不在画大饼？）随着供应量的不断增加，类似的手法越来越多，对于消费者的刺激度越来越小。 反观中粮： 对于中粮刚进入南京，颐和南园项目“ 说造梦”比较适合，但随着中粮地产品牌进入南京近9个年头，已经不是叫卖大城规划、造大梦这个阶段了 2015年中粮鸿云应该区隔同区域、同类型项目。 年度成交客户的职业以私营业主的比例最大，年龄40岁以内的年轻置业人群为主，比例占50%；目前刚需客户的消费心理倾向关注实惠、性价比。 2015年如何突破客户购买心理是市场竞争格局下