房地产开发成本构成与操纵1.pptVIP

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2017-04-05 发布于北京
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房地产开发成本构成与操纵1.ppt

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房地产开发成本构成与操纵1

房地产开发成本构成与控制 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一部分房地产开发成本构成第二部分房地产开发成本控制第三部分建筑设计常识与诀窍第四部分前期谈判实战经验谈讲义提纲 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一部分房地产开发成本构成 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 房地产开发成本主要由以下九个方面构成：概论：房地产开发成本构成土地成本营业税金建安造价行政事业收费企业管理费用财务费用营销费用勘察设计监理配套设施 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产品竞争主要有差异化、低成本竞争两种形式。商品房要做出大差异化很难，房地产最容易克隆，无知识产权保护，所以还是要降低成本，在不降低品质的前提下，成本越低，市场竞争力越强，利润越高。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 地价可通过容积率折算成楼面地价(即每建筑平方米里的土地成本)。简单的公式是—— 1、土地成本举例：地价100万/亩，容积率3.0，楼面地价为500元/㎡；地价60万/亩，容积率3.0，楼面地价300元/㎡。楼面地价 = 地价（单位：万元/亩）÷666.67÷容积率 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 容积率经验系数多层容积率约1.5左右（最大不能超过2，超过2的也有，但品质相对差）小高层容积率约2.0---2.5 高层容积率约2.5以上 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 容积率与土地的形状和大小有较密切的关系，如，数码大厦和金源国际的容积率就在8以上。同样的建筑形态，地块越大，容积率反而会越小，因为牵涉到楼间距等规划限制。而地块形状与容积率的关系个人总结如下—— 曾经算过一块地（建设路与天津路交汇处）多层容积率在2.2左右，而且楼间距绝对够。同样大小的地块南北越长、东西越短,则容积率越小；而东西越长，南北越短，则容积率越大。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 按配套较全（含煤、暖、热水）档次中高的住宅来说—— 砖混多层：700元/㎡小高层（10-17层）：950元/㎡(不含电梯)，一部电梯16万为基数，每层加5000元。摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。控制得好，小高层含电梯的建安成本在1000～1050元/㎡左右。钢筋含量是高层建安造价的重要指标。国标为68㎏/㎡，目前洛阳的项目多在45-50㎏/㎡，不过有的最高的达80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本约5元（含人工费）暖气成本约合30元/㎡，高档房、低档房在成本上差不多，也就是40～50元/㎡。 2、建安造价 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 A