2015年房地产基础培训摘要.doc

2015年房地产基础知识培训 第一章 房地产销售中常见名词 五证： 《国有土地使用证》； 《建设用地规划许可证》； 《建设工程规划许可证》； 《建设工程开工证》； 《商品房预售许可证》。 两书： 《住宅质量保证书》； 《住宅使用说明书》。 房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。 房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场： 一级市场（土地市场）：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； 二级市场（新楼交易）：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场； 三级市场（二手市场）：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。 三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。 七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。 土地使用年限：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定： 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 居住用地：70年； 工业用地:50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年； 综合开者其他用地：50年； 商业、旅游、娱乐用地：40年。 红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。 十一、总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 十二、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和。 十三、容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。　2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。 十五、建筑覆盖率（建筑密度）： 具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度建筑密度大,说明用地中房子盖得满,反之则说 明房子盖得稀 建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%建筑密度不可能超过100,一般不会超过40-50,因为用地中还需要留出很多面积作为道路绿化广场停车等。10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿地率为30%） 十七、绿化覆盖率（常说的绿化率）：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。 十八、楼间距：前后两栋楼之间的距离，用来衡量房屋的采光和通风情况。 十九、房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。 二十、套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 二十一、套内使用面积：又称地毯面积。指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。 二十二、单元内使用面积系数（使用率）=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。 二十三、公共建筑面积 各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积； 可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交