神湾镇房地产市场报告-524讲述.pptx

神湾镇房地产市场报告 2016年5月23日 神湾镇简介 神湾镇房地产市场概况 目前在售代表性楼盘 目录 神湾镇简介 Part1. 神湾镇地理位置 ? 神湾镇面积有59平方公里，位于中山市南部、西 江出海口、磨刀门水道东岸，与珠海市斗门区隔江 相望。 全镇丘陵平地错落，东邻三乡，南接坦洲镇，距市 区石岐20公里，珠海市拱北、澳门30公里。总面积 59平方公里，山、水、平地各占三分之一，磨刀门 水道水质优良，丫髻山、铁炉山山峰雄秀。 户籍人口1.73万多人，非户籍人口1.39万余人，辖 外沙、宥南、神溪、海港、竹排5个村民委员会和神 湾居民委员会。 境内有磨刀、竹排两岛，105国道、365省道、古神 公路、西部沿海高速贯穿镇境。 神湾镇产业概况 神湾镇第一产业 随着神湾镇经济的不断发展，市、镇两级政府对农业的扶持和引异，具有本镇特色的农业项目不断发展、壮大，目前全镇拥有一定规模的农业项目（基地）包括：神湾缤纷菠萝花场、神湾水果种植基地、信邦现代农业示范基地、逸岛水产生态养殖园、禾虫护殖地等。 神湾镇第二产业 神湾镇近年实施临港经济发展战略，产业格局由传统型工业逐渐向船舶制造、电梯配件制造、专用设备制造等制造业转移。 神湾镇第三产业 2013年，神湾镇社会消费品零售总额4.8亿元，比上年增长11.8%。 ? 神湾镇是驰名中外的神湾菠萝主产地，每年出产的菠萝销各地。神湾菠萝每年吸引大量的外地游客来参观和品尝。 ? ? 小结：神湾镇的产业以发展一二产业为主，第三产业发展缓慢。 ? 神湾镇经济概况 2015年中山各区域GDP排行榜 神湾镇经济水平在中山处于比较后的位置，它的GDP排名在全中山倒数第二，仅有29.25亿元。神湾镇工农业发展都比不上其它镇区，商业和服务业发展程度比较低。 神湾镇土地利用总体规划 神湾镇土地利用总体规划图看来，神湾镇接近 40%的土地规划作为农用地（黄色）， 30%的土地规划作为林地（绿色）， 其余的作为建设用地（红色）。 从用地规划可以看出，神湾镇未来的发展方向是以农业为主的发展模式。 神湾镇各区域分布 神湾大道贯穿神湾镇，连接神湾镇新老两个镇区。 ? 神湾镇的新镇区位于较北部。神湾镇目前房地产开发集中于新镇区，大多数代表楼盘都位于此区。新镇区道路比较宽，规划比较好，两旁工厂较多。 ? 神湾镇的老镇区位于较南部。老镇区没有新楼盘，道路较窄，两旁是个体工商户经营生活日用品，餐馆等，比较繁荣。 ? 神湾镇东部是矮山地，南北走向。 ? 竹排岛 神湾镇房地产市场概况 Part2. 2010至2015年，神湾镇保持逐步上升的发展势头，保持11%-26%的GDP增幅；2015年全年实现GDP29.25亿元，虽然较上年有所增长，但在中山市各镇区排行中，仍然居于下游。 神湾镇近年GDP发展走势 神湾镇月度成交套数走势 2016年以前，神湾镇每月成交平均维持在50套左右，进入2016年以来，每月成交开始暴涨，这与中山市整体的成交走势相吻合，2016年4月，月度成交293套，为神湾镇有史以来月成交最高峰值。 神湾镇月度成交均价走势 2015年9月至今，神湾镇房地产成交均价逐步走高，2016年4月月度成交均价达到4724元每方，与去年同期相比，升幅达20%，相比城区、火炬开发区、东区等热点区域，增幅平缓，发展健康。 近两年神湾镇新增供应分析 2014年至今，神湾镇共新增供应1320套，其中住宅1263套，商铺（一楼底商）57套。其中，住宅方面新增主力产品为90-100㎡面积区间的产品，新增319套占总新增的24%，100-120㎡及80-90㎡面积区间的新增货量也占据较大份额，分别新增181套、223套，占比14%、17%。 近两年神湾镇新增供应分析 截止2016年5月，神湾镇存量住宅共计631套，主要存量集中在120-144㎡区间的产品，剩余151套，占总存量的24%；100-120㎡、60-80㎡、80-90㎡的产品，分别占总存量的18%、20%、16%。结合新增供应产品考虑，神湾镇的热销产品可基本判断为90-100㎡的刚需产品。户型可基本判断为紧凑小三房。 目前在售代表性楼盘分析 Part3. 楼盘名称 规划 物业类型 建筑风格 德雅湾阳光海 占地50亩，总建面约11.1万平方米, 高层住宅 高层洋房 欧式 凝星名都 占地面积208亩,总建筑面积 30万平米 高层住宅 高层洋房、联排别墅 欧式 南湾豪庭 占地面积40亩,总建筑面积 11万平米 高层住宅 高层洋房 欧式 德雅湾阳光海（现代欧式） 南湾豪庭（欧式） 凝星名都（现代欧式） 在售个盘规模较大，是当地知名度较高的小区。 以现代欧式建筑风格为主，总体格调较符合市场大综合需求。 普遍以高层洋房为主。 片区市场：建筑类型与风格