凤岭名筑营销策划报告书(新)综述.docx

央行银根收紧，屡次加息，全国CPI指数屡破新高，沪深两市一厥不振 ，房地产限购令当道，到底哪里才是资产的安全避风港？ 2011年7月全国CPI指数年度最高涨幅，同比上涨6.5%2011年8月11日上证年度最低点2581.51从过往经验判断，CPI总数长期保持较大增幅，经济必将伴随出现通涨预期。市场表象为：下半年保持通胀预期前提下，固定资产投资无疑是资产保值、增值最佳工具 ！ 南宁作为北部湾发展前沿的核心城市，其投资价值已获得全国人民的认可，从 2010年底至今，各个行业中均游荡着不少从全国四面八方汇聚而来的淘金者。作为满足短期居住需求及长期持有投资需求的房产，自然再度成为热点。 在通胀预期前提下，经济发达区域客户由于对经济信心不足，在实体经济收益与资本市场收益有限的前提下，担心通货膨胀，将大量游资涌入经济快速发展地区的高端住宅、商业地产作为人民币保值、增值之工具。 揭开表象看实质：限购、调控引发南宁市房地产市场供需市场产生结构调整，刚需盘与高端盘两极分化。 刚需盘表现特点：以价换量、实惠才是硬道理！典型代表楼盘有：恒大苹果园、保利童心缘、保利山水怡城、江宇世纪城、荣和山水绿城、红日系列楼盘等热销刚需盘均价瓶颈（毛坯）：兴宁区7000元/平方米以下青秀区8500元/平方米以下江南区6500元/平方米以下西乡塘6800元/平方米以下高端盘表现特点：量升价稳、品质才是硬道理！典型代表楼盘有：青秀山1号、中铁山语城、嘉和城、山渐青、托斯卡纳、南湖名都广场（未售）、华润幸福里（未售）等 热销高端盘均价底线（毛坯）：高层公寓9000元/平方米以上联排别墅16000元/平方米以上独栋别墅22000元/平方米以上综上可以看出，南宁刚需市场依然强劲，但供应量急剧加大的形势不可逆转，下半年形式不容乐观；由于高端物业的抗跌、抗风险能力明显高于普通刚需物业，且目标客群出于半投资目的，因此往往在逆市下，发力的将是高端物业。 保利童心缘89平米2+1户型 荣和大地一期89平米2+1户型 江宇世纪城88平米2+1户型 目前畅销刚需盘现状 大部分刚需产品户型基本雷同，但凡都是N+1 类型小三、小四房，得房率是最大诱惑。 户型设计，无一例外的利用阳台、飘窗偷面积的手法，扩大户型使用面积，清一色的两梯四户设计，基本做到方正全明设计，户型极其紧凑全控制在90平米以下。 以上为目前上半年最畅销产品的中小户型代表，总价区间为60~75万之间， 首次置业首付范围在18~25万，主力客群为自住型刚性需求客户、部分投资客。 保利童心缘99平米3+1户型 红日江山110平米3+1户型 目前畅销刚需盘现状 大部分刚需产品户型基本雷同，但凡都是N+1 类型小三、小四房，得房率是最大诱惑。 户型设计，无一例外的利用阳台、飘窗偷面积的手法，扩大户型使用面积，清一色的两梯四户设计，基本做到方正全明设计，户型极其紧凑。 以上为目前上半年最畅销产品的中大户型代表，分总价区间为75~95万之间，首次置业首付范围在25~30万，主力客群为区内换房型刚需客、少量投资客。 嘉和城阳光墅270~280平米（三联排） 以上为嘉和城畅销联排别墅代表户型，总价区间为320~390万之间，主力客群多为外地高端客户。 山渐青380~490平米（联排） 以上为山渐青畅销联排别墅代表户型，总价区间为500~900万之间，主力客群多为广西本土高端客户。 中铁山语城148~163平米（叠院洋房） 西班牙风情叠院洋房，实景现房呈现，吸引了不少区内中产阶级和高端白领客群。 以上为中铁山语城畅销叠院洋房代表户型，总价区间为125~140万之间，主力客群多为区内中高端客户。 青秀山1号128~143平米（山景公寓） 青山脚下，城市公园豪宅，依靠独特的地理位置优势，打造城市山景豪宅，高姿态的现场展示及服务标准为其加了不少分。 以上为青秀山1号畅销山景公寓代表户型，总价区间为115~130万之间，主力客群多为南宁本地中高端客户。 即将推出的高端盘即将推出市场最贵的楼盘，均以精装豪宅亮相，如华润幸福里、南湖名都广场。 东盟商务区最核心的地段，集合目前最高端商业配套，超高层精装豪宅，目前尚未面市，但据说价格不菲，约20000~30000元/平米。 以上为华润幸福里精装豪宅代表户型，总价区间为180~450万之间，主力客群圈定全国各地高端商务人群。 即将推出的高端盘即将推出市场最贵的楼盘，均以精装豪宅亮相，如华润幸福里、南湖名都广场。 南湖名都广场130~413平米（精装湖景豪宅） 以上为南湖名都广场精装豪宅代表户型，总价区间为180~450万之间，主力客群圈定区内富豪。 现售中高端项目概括更多强调物业形态或对资源的占有，内涵缺失是现有中高端项目最致命的弱点 项目类型产品优势及主打卖点劣势嘉和城独栋、联排、高层地中海风情高尔夫水乡