0515吉宝置业中国南翔项目入市策略(核心版)515教程范本.pptx

吉宝置业中国 南翔项目入市策略 报 告 体 系 Project Structure Part1. 现状审视及核心问题导出 Part2. 入市营销策略 Part3. 中原优势资源 项目 区域 销售均价 总銷套数 1 华润中央公园 嘉定 23860 162 2 鹏欣·一品漫城三期? 闵行 24068 62 3 保利茉莉公馆 闵行 24084 50 4 绿地新南路壹号? 松江 24908 49 5 万科·城花新园 闵行 26942 44 6 贝尚湾二期? 松江 23799 41 7 东方城市豪苑? 浦东 23772 19 8 平阳苑? 闵行 25755 19 9 碧林湾三期 闵行 24198 18 10 中海御景熙岸 南汇 23018 14 现状审视 根据目前的政策态势及对市场走势的预判，我们选取2011年9－12月同类区域的市场数据作为参考。 “价格”接近的项目中（15％浮动范围），成交最多的是与项目同版块内的华润中央公园，共162套。 “套数”达到项目设定值的全部为低价楼盘，最高均价仅18000元／平米。 通过对数据的分析得出，本项目的目标［价格］和［销量］在全市同类区域中，两者的函数关系是反曲线的，不存在交集。 本项目的目标是否无法实现？ 现状审视 版块标杆项近2年的年度均价涨幅在5000元／平米左右。 目前版块内公寓物业最高成交均价为24000元／平米。 ［金地格林世界］项目在2010年9月至12月期间，总计销售公寓物业 937套。 格 林 世 界 华润中央公园 南翔版块标杆项目历史量价回顾 根据版块价格走势及中原的项目操作经验，完成项目的目标是有可能的。 现状审视 现状审视 全市成交情况 　 项目 区域 销售均价 总销套数 1 华润中央公园? 嘉定 23984 455 2 张江汤臣豪园? 浦东 26855 400 3 城花新园? 闵行 25874 316 4 大华锦绣华城? 浦东 29040 315 5 三花现代城? 宝山 23940 277 6 滨河华城（中环一号）? 宝山 23853 241 7 逸翠公馆 浦东 26299 235 8 象屿郦庭? 宝山 24541 197 9 浦发御园? 浦东 23999 173 10 圣骊河滨苑? 杨浦 29225 165 2011年全年单价区间2.3-3.2万楼盘前10名 排名榜首的项目正是本项目所处版块内的标杆项目； 虽然该项目成交量已超过本项目的目标值，但它的成交周期是一年，并且成交价格与本项目的目标价格存在较大差值； “量、价”同时达到本项目目标的仅有一位处中外环间的项目。 本项目的目标售价已达“中外环”项目的水平； 本项目的目标销售套数在目前的市场下，它项目需用时一年完成； 因此，建立项目的“绝对标杆地位”，是完成营销目标的关键所在。 核心问题 本项目如何建立“绝对标杆”？ 版块内标杆项目的分析 1,借力品牌 金地为上市公司、华润为央企，两者在国内具有较高知名度。 2,凭借环境 格林世界——营造的是低密度、高绿化覆盖率的社区，及“别墅社区里的公寓”概念。 中央公园——菁英湖版块概念。 3,地利人和 总体向上的市场环境以及嘉定开发热度的提升。 菁英湖版块发展前景日趋明显。 交通通达提升（11号线、17号线、嘉闵高架） 4,依托产品 格林世界——户型附加值（赠送8－15平米面积）；3000元／平米的精装标准；部分石材立面； 中央公园——私属会所；户型附加值（赠送约10平米面积）；5000元／平米的精装标准；石材＋仿石漆立面。 分析版块内标杆楼盘的价格提升，可以归结为以4个主要方面，最终在客户感受度方面营造出“物有所值”甚至“物超所值”的效果。 06年阿尔街区 09年森林公馆 景观：主题中轴 立面：石材，Artdeco 产品：赠送面积 装修：3000元／平米；酒店式大堂 景观：菁英湖公园 立面：石材，新古典主义 产品：赠送面积 装修：5000元／平米；酒店式大堂 配套：湖畔商业圈 景观：高尔夫公园 产品：刚需户型 装修：1500元／平米 景观：百亩公园 产品：法式风情街区 10年格林公馆 11年中央公园 均价8000元／平米 均价1.3万元／平米 均价1.9万元／平米 均价2.3万元／平米 版块内标杆项目的分析 本项目“绝对标杆地位”的建立 版块内现有的标杆项目——华润中央公园； 版块内即将上市的重磅项目——长江实业湖畔天下； 品牌：打造品牌力非短期所能达成，三个项目中，目前属长江实业略胜一筹。 环境：华润和长实位处菁英湖，整体环境比本项目更为优越。 概念：本项目的CBD概念，在目前市场以“自住”为主的客群并非具有绝对作用。 配套：菁英湖版块规划了近10万平米的中高端商业配套，菁英湖公园更为社区景观增值。 交通：三个项目在轨道交通、快速道路的