余姚市推进农村住房制度改革试点的实践与思考(6页).docVIP

余姚市推进农村住房制度改革试点的实践与思考 推进农村住房制度改革，引导和推动以往单家独院居住的农民入住多层公寓式住宅小区，有利于改善农村居民的居住条件，推动城市基础设施向农村延伸、城市公共服务体系向农村覆盖、城市现代文明向农村辐射，并将促进土地节约、集约利用，加快新农村建设和城镇化。本文就余姚市进行农村住房制度改革的现状、存在问题及下步宜采取的对策措施作一阐述。 　　一、余姚推进农民公寓式住宅建设的现状 　　开展农村住房制度改革，余姚市起步较早，工作力度较大，现已有明显进展。 　　1、数千户农民入住多层公寓 　　改变农村分散、低矮、杂乱的村落面貌，引导和推动农民入住整齐敞亮配套设施较好的多层公寓式住宅小区，余姚市委、市政府于2002年上半年就开始研究、发动、规划和部署。最初，是让城区四个街道分别建造1—2个多层公寓式住宅小区，设定其用途为安置集体土地上房屋的拆迁户和城区农村的住房困难户；紧接着又在余姚工业园区、余姚经济开发区城东新区建设中将集体土地征用、集体土地上房屋拆迁、解决失地农民养老保障、建造多层公寓式住宅小区一并规划和推进，让开发区建设中的极大多数被拆迁户入住多层公寓；2002年12月、2003年11月，为推动山区人口“内聚外迁”，又先后在城郊启动了两个多层公寓式住宅小区建设，让山区乡镇中有条件进城务工的农民以优惠价购置并入住多层公寓；2004年12月，在城郊最良村也启动了将旧村翻建成多层小高层住宅小区的整村拆迁改造工程。 　　经逐年建设、安置、扩展，目前，余姚市已经建成以农民为居住主体的多层公寓住宅小区13个，占地1334亩，建筑面积共97万平方米计9630套，入住农户(包括已经购置而未入住)7677户（套）；另有在建多层公寓住宅小区6个，规划建筑面积共49万平方米。 　　2、建设拆迁安置机制基本成熟 　　让农民入住多层公寓，涉及的矛盾和困难较多，余姚市在实践中已探索出一些可操作性较强的运行机制。其中主要点有： 　　（1）行政推动。 　　一是各级党委、政府积极地引导、鼓励和组织从事二三产业的农民入住多层公寓，而且市政府制发规范性文件明确规定城市建成区51.5平方公里范围内停止村民改建、翻建住宅，不得在集体土地上新建单家独院式或低层联列式住房。 　　二是根据经济社会发展规划、城市建设规划和土地利用规划由政府统一规划建设多个多层公寓住宅小区，用于重点工程所涉集体土地上房屋拆迁户的调产安置，也供给城市规划重点控制区78.85平方公里范围内城中村、其他个人建房控制区内的住房困难户购置，还让有条件下山进城的山区乡镇农户购买。 　　三是以农民为居住主体的多层公寓住宅小区，实施建设和组织安置、购置的主体为街道办事处或工业园区管委会、经济开发区管委会，近年也有个别多层公寓住宅小区的实施主体为村级集体经济合作社。 　　（2）实行多项鼓励措施。 　　为了引导、鼓励农民自愿地入住多层公寓住宅小区，余姚市政府对建造以农民为居住主体的多层公寓和农民购置多层公寓实行了多项优惠措施： 　　其一，建设多层公寓住宅小区所需要的农用地转建设用地计划指标给予优先安排；并参照《经济适用住房管理办法》的规定，其建房用地在依法征用基础上实行行政划拨方式供应。 　　其二，住宅小区建设初期投资由建设实施主体贷款垫资，部分建设资金在竣工交付前让建筑工程队垫付；允许住宅小区配建占总建筑面积30%以内的商住房和商业服务业用房；余政办发[2002]141号文件中还规定商住房和商业服务业用房拍卖收入中增值部分返还给建设实施主体。市政府既定的一些扶持政策为各建设主体在住宅小区建设中自求收支平衡创设了一些有利条件。 　　其三，多层公寓住宅小区规划红线外市政配套设施由市、街道（工业园区、经济开发区管委会）投资建设。 　　其四，参照《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》的规定并结合余姚实际由市政府制定集体土地房屋拆迁补偿的实施办法，对于被拆迁户选择以多层公寓作调产安置的予以优惠。其中主要优惠措施是（各个拆迁地块略有差异）：被拆房屋确权建筑面积在250平方米以内的，按确权面积安置，被拆旧房按重置价格结合成新给予补偿，超过250平方米部分按重置价（余姚工业园区按重置价结合成新再增加100%或200%）予以货币补偿；安置房建筑面积与被拆旧房确权面积相等、且人均不超过50平方米（余姚工业园区为人均不超过55平方米）部分，按每平方米200元的优惠价购置，等面积调产安置、但人均超过50平方米部分按基本造价680元/平方米购置（姚北工业新区此项为55平方米、550元/平方米）；被拆迁户原住宅确权建筑面积不足农村私人占耕地建房用地标准2倍面积的，不足部分按基本造价680元再增加20元即按700元/平方米购置；安置公寓房所处地