物業前期介入与管理.pptVIP

第六章 早期介入与前期管理 袁勇新 联系电话 2007年5月 ?第一节 物业管理的早期介入 忽视早期介入可能导致： 物业配套不完善 布局设计不合理 质量不过关 资料欠缺、情况不明 最终导致：使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多 一、物业管理早期介入的涵义 所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。 二、物业管理早期介入的作用 （一）完善物业的规划设计和使用功能 即在物业布局、配套，建筑造型，房型设计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设、空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便利。 （二）更好地监理施工质量 消除施工质量的隐患，保证后期用户的可靠使用，物业管理的方便。 （三）为验收接管打下基础 由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。 （四）便于日后对物业的管理 1．方便日后维修保养计划的制定； 2．方便日后检修，缩短检修时间； 3．易保证维修质量； 4．方便后期改建改造。 三．物业管理早期介入的主要工作及充当的角色 （一）立项决策阶段（充当顾问） 在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少决策盲目性和主观随意性。 主要内容 ： 对项目的可行性提出意见和建议 1．项目的市场定位 2．潜在客户的构成 3．消费水平与需求 4． 项目周边情况 5．周边物业管理概况 6．日后的物业管理内容 (二)规划设计阶段（充当顾问） 物业管理企业（人员）此方面长处： A、细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力； B、改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求； C、更能直接地把以往物业开发“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然。侧重从以下方面提出看法和建议：1、养护、维修方面 建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。 2．日常管理方面 中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准； 人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、技防措施在图纸上的具体落实； 垃圾容器及堆放、清运点的设置，外立面附属物预留位置及孔洞大小等。 3. 日后管理服务方面 从物业现有总量，使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发，考虑各类商业网点和生活、教育、娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。  4.物业自身方面 综合考虑物业总体布局、空地、绿化，开发与利用公共活动场所与道路系统，物业内外装修标准等以提升物业内在价值和环境效果。 （三）施工安装阶段（扮演监理） 监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。 主要内容： 工程监理和熟悉项目的整体情况 1．设备的购置安装 2．建筑材料的选择 3．工程的监理与验收 案例：某小区尚处于施工阶段，开发商委托物业管理公司早期介入。?物业管理公司根据管理经验，发现： 1．该小区在高层或多层住宅的楼道、走廊两边的墙上，东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子保安、电话等箱子。 2．在小区设计图纸中发现，原先的垃圾房设计不够合理。 3．有几幢楼的楼板内无任何预埋管道，这将影响今后的“穿线”工作。 物业公司提出整改建议： 3．物业管理公司向开发商汇报了此事，开发商立刻命令施工队返工，并要求物业管理公司和监理方共同监督施工过程。 1．根据不同房型的特点，留出一定的空间，将所有的表具安装在合适的位置，既方便不同单位来安装，又为今后抄表工作省去不少麻烦。 2．