特發信息港一期项目可行研究报告书.docxVIP

深圳市特发信息股份有限公司　　特发信息港一期项目可行性研究报告　　一项目概况　　（一）项目建设规模和内容项目拟建设三栋物业，A栋为高科技厂房，B栋为科研办公楼（写字楼），C栋为配套后勤办公用房及食堂。　　表：项目用地规划指标项目名称宗地项目地块编号 T305-0019用地性质工业用地总用地面积（m2） 25,563.3建筑容积率 2.56(包括原有建筑)建筑覆盖率 ≤35%总建筑面积（m2） 71,121.25计入容积率建筑面积（m2） 43,780.27其中：A楼（m2） 14,211.33B楼（m2） 26,616.75C楼（m2） 2,952.19不计容积率建筑面积（m2） 27,340.98其中：A楼架空层面积 1,558.14B楼架空层面积 1,171.91C楼半地下室面积 1,141.13地下室及架空层面积 23,469.82、地下室及架空层构成2层车库，拟配备520个车位；3、C楼中含有1,000㎡食堂，作为项目的配套。　　（二）项目开发手续及项目报批进展根据《深圳经济特区土地使用权出让合同书》（深地合字（93）055号），1993年深圳市通讯工业公司取得项目用地使用权，土地使用年限为30年，从1993年4月19日至2023年4月18日止。1999年深圳市规划国土局与深圳市通讯工业公司经过协商，就深地合字（93）055号及协议书的有关条款进行修改，深圳市规划国土局同意T305-19地块土地使用年限为50年，即从1993年4月19日至2043年4月18日。2002年，经深圳市规划与国土资源局同意，签订补充协议（2）,将项目用地的使用权变更为深圳市特发信息股份有限公司，其土地使用年期与原合同保持一致。　　目前，公司已取得土地《建设用地规划许可证》，其他有关手续正在办理中。　　（三）项目位置深圳市南山科技园特发信息港一期项目地块位于南山区科技园科丰路，属于南山科技园中区；（四）项目环境特发信息港整体形成了相对独立的小园区，地势北低南高。其中已建建筑信息港大厦和厂房目前用于深圳市特发信息股份有限公司自用和对外出租；一期项目待建地块共有A、B、C三个地块，为本次可行性研究的对象，三个地块均呈较为规则的长方形，地面平整，利于开发建设。　　图：项目地块分布示意图项目周边及交通情况周边环境：项目周边多为旧工业厂房和住宅小区，物业档次参差不齐，建设略显杂乱。　　微观交通条件：项目微观位置不够理想，对外通达性较差，现状仅南侧的科丰路可直接与外部交通网衔接，北侧的琼宇路需经科伟路实现与科苑路的连通，可达性受到一定制约；周边交通条件：项目所处宏观区位路网交通较为便利，项目位于科技园中区东部，南北方向从东到西依次为铜鼓路、科苑路、科技中三路、科技中二路、和科技中一路，东西方向从北到南依次为北环大道、高新中一路、高新中二路、高新中三路、高新中四路和深南大道。城市交通干道和园区生活干道在项目周边交织成便捷的交通网。　　（五）项目建设期项目2009年第2季度开始土方及前期工程，计划于2011年1季度末完成竣工验收，共约2年。　　二投资环境及房地产市场分析（一）宏观经济背景分析2008年深圳市地区生产总值（GDP）达7,806.54亿元，在全国大中城市中排在上海、北京、广州之后,位列第四，比上年增长12.1%，高于全国3.1个百分点，表现出了平稳增长态势，但较2007年的14.7%的增速有所放缓。　　工业总体增速保持平稳，其中电子信息行业增长尤为迅速。深圳市整体经济对外贸的依存度不高，目前只是阶段性放缓，未来有较大的发展空间和良好契机。　　随着珠三角区域轨道交通的建设，深圳市区域城市地位将逐步提升，与香港的联系将更加紧密，这将为企业发展提供契机，同时也将拓宽置业需求。　　规划在建的广深莞香港铁路，将扩充城市边界，拉近深港距离，为深港一体化奠定基础，提升城市置业人口的吸纳能力，并为企业发展提供更加广阔的空间。　　（二）深圳市土地及写字楼市场运行特征分析深圳市写字楼市场运行特征分析如下：市场格局深圳市特区内办公物业市场主要分布在罗湖蔡屋围片区、福田中心区、中心西区、南山科技园片区四个区域。其中，福田中心区以高档写字楼为主，罗湖蔡屋围片区为最早发展起来的商务区，以中高档写字楼为主；南山区科技园片区档次不一，多以厂房式办公楼为主；中心西区在逐步成熟，以中低档写字楼为主，主要为沿深南路的乙级写字楼和车公庙工业区内厂房改建的办公和商务公寓；罗湖区的人民南片区也有中低档写字楼和商务公寓分布。　　供给市场分析深圳写字楼市场已由2006-2007年上半年的“高供给、量价齐升”转向2008年的“高供给、量价齐跌”的态势，自2007年下半年以来在宏观调控、国际经济环境恶化等因素的影响下，投资性客户的膨胀性需求萎缩，写字楼销售价格也有所回落，销售速度减缓；（三）区域市场