2008年地估价师考试《土地估价理论与方法》真题-中大网校.doc

2008年土地估价师考试《土地估价理论与方法》真题 总分：100分 及格：60分 考试时间：120分 (10题，题号1～10。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。每题1分，共10分。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) (1)土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。（　） (2)采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。（　） (3)土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。（　） (4)采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。（　） (5)采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。（　） (6)土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。（　） (7)在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。（　） (8)某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。（　） (9)相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。（　） (10)在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。（　） (共45题，题号11～55。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题1分，共45分。选错不得分，不倒扣分) (1)工业区位理论的核心就是对运输、劳力及（　）相互作用的分析和计算。 A. 道路因素 B. 区位因素 C. 集聚因素 D. 资金因素 (2)某城市二级住宅用地平均容积率为2．0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4．0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为（　　）元/平方米。 A. 950 B. 1200 C. 1300 D. 1500 (3)某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有（　）。 A. 宽深比修正 B. 区位修正 C. 用途修正 D. 出让方式修正 (4)《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来，对全国各地的工业地价有一定影响，这属于影响土地价格的（　）。 A. 一般因素 B. 区域因素 C. 个别因素 D. 环境因素 (5)关于描述土地价格的主要特征，下面描述不正确的是（　）。 A. 土地价格是权益价格 B. 土地价格由生产成本决定 C. 土地价格总体呈上升趋势 D. 土地价格具有明显的地域性 (6)生地价格、熟地价格、毛地价格是按（　）进行分类的。 A. 权利类型 B. 价格形成方式 C. 价格表示方法 D. 土地的存在形态 (7)基准地价系数修正法是（　）在估价实践中的具体运用。 A. 合法原则 B. 预期收益原则 C. 最有效使用原则 D. 替代原则 (8)土地还原利率为7．0%，房屋还原利率为9．6%，则房地产综合还原利率可能为（　）。 A. 6．5% B. 7．0% C. 8．5% D. 9．6% (9)我国土地价格是（　）和收益的购买价格。 A. 土地价值 B. 土地所有权 C. 土地使用价值 D. 土地权利 (10)新古典主义地租模型中的代表阿兰索的主要贡献在于：将空间作为地租的一个核心问题进行了考虑，首次引入（　）概念，解决了城市地租计算的理论方法。 A. 竞争模式 B. 区位平衡 C. 边际效益 D. 博弈占位 (11)按行政原则确定的居民出行购物距离比按市场原则确定的距离要（　）。 A. 近 B. 完全相同 C. 略有差异 D. 远 (12)影响土地区位的行政因素有（　）。 A. 城市拆迁 B. 城市规划 C. 用地审批 D. 规划审批 (13)某宗容积率为r(rgt;1)的宗地，楼层数为n层，每层建筑面积均相等，楼面地价为%，地面地价为%，建筑覆盖率为e，则下面描述错误的是（　）。 A. 当土地增值收益是以有限年期市场价格与成本价格的差额确定时，要进行年期修正 B. 当土地增值收益是以无限年期市场价格与成本价格的差额确定时，需对土地增值收益进行年期修正 C. 当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，需对成本价格进行年期修正 D. 当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正 (14)在城市土地定级时，要考虑主次干道对周围土地