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月度销售报告 2012年 5月 执笔人：上海易居房地产研究院 吴晓君 电话：021 八成上市开发企业量升价跌 上海易居房地产研究院 月度系列报告 2 联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021 传真：021 八成上市开发企业量升价跌 在房地产调控不断深入和持续的形势下，楼市陷入长期低迷期，限购城市成 交量明显下滑，不少开发企业销售状况更是受到严重冲击，资金回笼不顺畅导致 企业资金问题逐渐凸显，成为困扰企业发展的首要问题。为了进一步了解房地产 开发企业的现状，本文选取了 10个大型上市开发企业的进行详细分析，从其 2012 年 4月份的销售面积、销售均价等各方面进行比较，分析当前开发企业的整体状 况，同时选取了万科、绿城两个代表房企作为典型案例进行分析。 一、上市开发企业总体销售状况 （一）4 月八成以上上市开发企业销售面积上升 2012 年 4 月份，10 个大型上市开发企业商品房共成交 414.6 万平方米，环 比 3月份增长 7.1%，比去年同期大幅增长 40.2%，同比增幅连续 3 个月扩大，本 月扩大了 18.4 个百分点，4 月份一线上市开发企业的成交量整体有所增长。但 从环比数据来看，10 大上市房企中有五成销售面积环比下降，主要是由于 3 月 份楼市反弹力度过大，首次臵业刚需集中入市所致，但首次臵业刚需的数量有限， 在限购的大背景下，4月楼市后劲不足，难以持续强劲的反弹。不过，总体看来， 在 4 月全国多数一二线城市商品住宅成交出现环比下跌情况下，10 大上市公司 仍能保持环比正增长，说明他们的销售情况好于整体市场。 图 1 2011 年以来 10大上市开发企业月度销售面积走势图 上海易居房地产研究院 月度系列报告 3 联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021 传真：021 39.4% -56.3% 44.6% -1.6% 20.5% 27.8% -22.2% 14.1% 6.8% -2.4% -41.4% -3.2% -4.6% -6.1% 80.8% 7.1% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 万平方米 累计销售面积（左轴） 环比增长率（右轴） 数据来源：各公司官方网站及简报 分企业来看：4 月份，10家上市开发企业中有 8家企业销售面积同比上升， 其中首创臵业销售面积涨幅最大，同比增长 179.4%。同时绿城中国同比涨幅也 连续两个月超过 100%，为 120.0%。只有个别上市开发企业销售面积同比下降， 恒盛地产与合景泰富的同比跌幅分别为 23.7%与 32.5%。按销售面积排行来看，4 月恒大地产销售面积超越万科排在第一位，为 138.0万平方米，领跑企业销售榜 单，其次是万科和保利地产。2011年 11月开始，恒大地产销售面积已连续 5个 月远低于万科，本月恒大销售面积大幅反超，主要得益于降价促销和开拓刚需市 场的战略。据统计，恒大地产三线城市项目自住比例为 86%，投资仅占 14%；首 次臵业比例为 64%，二次及以上 36%。可见，虽然受全国范围内大中城市限购、 限贷政策的影响，但市场还是出现弱势下的复苏态势，一方面由于春节期间积压 的购房刚性需求得以释放，使得开发商在 4 月的打折促销初见成效；另一方面由 于年后多地政策微调，甚至有地方出台了对个人购买成品住房进行奖励的政策， 同时一些城市商业银行首套房利率出现了回归基准利率或打折的情况。 图 2 2012 年 4月 10大上市开发企业销售面积走势图 上海易居房地产研究院 月度系列报告 4 联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021 传真：021 57.7% 13.1% 45.1% 49.2% 120.0% 23.0% 179.4% 33.9% -23.7% -32.5% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 万平方米 销售面积(左轴) 销售面积同比增幅（右轴） 数据来源