仓储地产项目一期定价-2016-7-29探索.pptx

首推定价策略 JUNE 2016 第一步：市场调研。 主要任务： 1、市调：搜集可比项目基本信息和价格体系 2、打分：对比竞争项目对本项目打分，得出最终比准均价 工具：比准项目基本信息调研表、比准项目价格体系调研表、比准项目打分表 第二步：制定平面和竖向等打分标准。 主要任务：制定平面差/竖向差打分标准 工具：项目实勘平面差打分标准 比准项目定价测算 第一部分：目标竞案分析 第二部分：价格策略制定 第三部分：价格定位建议 金桥国际市场集群位于长沙湘江区普瑞大道西，总规划面积11000亩(其中仓储区约4000亩，商贸区约7000亩)，总建筑面积1500万平方米，总投资600亿元。 金桥国际市场集群是产业链集约发展之城，涵盖商品交易、会展博览、仓储物流、电子商务、金融后台、总部基地、科研转化、休闲、文化、教育、停车等配套。 *金桥一期总体规划 金桥国际 仓储空间 1F 层高 5.4M 标准层层高：3.9M 1F 均价 4000元/平米 2F 以上均价：3000元/平米 柏强创业园 项目竞争典型项目 {关键竞案} 80000方 仓储 厂房 办公楼组合 实收均价：2680元/m2 开发商 长沙柏强地产 位置 芙蓉北路丁字镇 项目 规模 占地35000㎡ 总建80000㎡ 容积率约2.3 产品组合 仓储 办公 商业 规划 特色 四栋单套面积150-1000平不等的仓储、一栋配套写字楼。 号称为北城在建最大的纯仓储项目，招商范围包含日用百货、工艺陶瓷、五金机电、建材汽配、工业原料等。 核心配套 毗邻湾田等专业市场集群基地，依托湖南最大物流基地金霞物流园 户型 配比 办公50-150平米不等 仓储150-1000平米不等 价格体系 仓储均价2700元/㎡ 写字楼均价3600-3700元/㎡ 项目 定位 园区配套仓储+厂房空间 基本分析 柏强创业园 4#仓储空间 2#服务外包大楼 4#仓储楼 1#智能厂房 项目规划 柏强工业园 行政办公楼 定价标准：2980元/平（*面价） 小型仓储平面图 一（2#楼）： ※ 1~6层设计 紧凑结构、约360-550㎡空间，标准化模块，自由组合不同生产、仓储空间。7米柱跨、3.6米标准层高；单层面积约1695平米。 产品设计 柏强创业园 大面积仓储平面图 一（3#楼）： ※ 1~5层设计 面积均为960-990㎡空间不等，标准化模块，自由组合不同生产、仓储空间。8米柱跨、4.5米标准层高；单层面积约5868平米。 产品设计 柏强创业园 中型仓储平面图 （4#）： ※ 1~5层设计 紧凑结构、约580-590㎡空间，标准化模块，自由组合不同生产、仓储空间。7.5米柱跨、4.5米标准层高；单层面积约1751平米。 产品设计 柏强创业园 中大型仓储平面图： ※ 5层设计 约420-700㎡空间，标准化模块，自由组合不同生产、仓储空间。8米柱跨、4.5米标准层高；单层面积组合可达约3825平米。 产品设计 柏强创业园 行政办公大楼平面图： ※办公区内部空间面积约60~150平/套不等，主力面积为80平/套，开间形式约8000，柱距合理，可根据企业特点灵活分割，充分满足办公需求。户型方正，布局合理，使用率高；采光面大，进深小，通透性好。 产品设计 柏强创业园 目标竞案3 佳海工业园 *1227亩大型工业厂房/企业总部基地园区 产品要素： 1600平米左右单元 起价：2460元/平米 在售物业：二期 5-6层仓库 全款98折 按揭99折 产品 首层层高 5.2-5.8米（*以5.4米为主） 标准层层高3.9米 厂房与仓库：均价 2780元/平米 开发分期：项目分三期开发建设。 400-6000平米：企业独栋与四~六层厂房 在售情况 2.2期标准厂房在售 4~6层企业独栋 18层企业总部 佳海工业园：销售方式以整栋或半栋方式销售 类比竞案价格对比打分表 类比竞案价格对比打分表 价格制定 第一步：项目组审核打分结果，制定价格基础结构（层差、平面差、赠送面积调差、特殊调差、影响价格的其他因素及其权重）。 主要任务：主要价格影响因素，如垂直差、平面差、赠送面积调差以及其他调差制定 工具：平面打分表、垂直分段表、赠送面积分级表及价格表等 第二步：客户价格摸排，并对摸排结果进行统计分析。 主要任务：客户心理价格摸排 工具：客户意向单位及承受价格调访 一期实收目标均价算定：2739元/平米 一期实收目标均价修正：2918元/平米 （*考虑5~6%的营销推广溢价） 楼层 价格（元/平米） 楼层差价 备注 首层 3468 X+500 基于层高形成溢价 二层 2968 X 基准楼层 三层 2868 X-100 四层 2768 X-200 五层 2518 X