2010年-物业管理基本制度与政策精讲班P第2讲讲义.docVIP

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 物业管理基本制度与政策精讲班第2讲讲义 续前 (二) 《条例》调整的范围 ?? ?1．《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动 虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建??单位，就没有这一要求(第二十四条)；同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。 ?? 2．《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村 《条例》确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。如果《条例》只规范城市物业管理活动，那么乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这显然不利于物业管理在我国的发展，也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。 ?? ?例题：下列关于《物业管理条例》调整的范围的表述中，正确的是（ AD? ）（多选题） A．《物业管理条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动 B．《物业管理条例》只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定 C．《物业管理条例》所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业 D．《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村 E．《物业管理条例》的适用范围，只适用城市，不适用乡村 解析：AD是正确的，BE错误应该好理解，C书上说的是：《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。所以C是错误的。 (三)物业管理的市场化特征 ?? 1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 ?? 房地产是人类赖以生存的基本物质资料，无论生活或是生产经营，都不能与之分离。随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。特别是近代建筑科学技术的进步，为节约社会物质资源和改善人类生活条件，不断创造出丰富的建筑形式。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。 ?? 2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 ?? ?在以共有财产形式存在的物业中，由于物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务，因此单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主共同履行的义务。至此，几千年来由业主自管自修房屋的管理方式，在当前的物业形态和房屋产权形式下已经无法延续。在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡，然后委托物业管理企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。 ?? 3．物业管理活动应当遵循市场原则 ?? 业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，这种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。 将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点： ?? 一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。 ?? 二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约