20111130_培训课件_房地产市场分析参照值(成都)汇编.ppt

宏观环境关键战略要素的占位 社会环境 任务环境 信息来源 主要包括与整个企业环境相联系的技术、经济、文化、政治法律四方面的力量。这些要素与力量之间存在着相互作用的关系 任务环境泛指能够直接影响企业主要运行活动或为企业主要运行活动所影响的要素及权利要求者集团，如：股东、客户、供应商、竞争对手、地方社团、政府部门、金融机构等。  信息分许主要是一个非正式的过程，它在很大程度上依赖于分析者个人的主观价值判断。需要大量的有关资料，这有赖于众多的信息来源渠道，如：用户、供应商、银行家、咨询顾问、公开及非公开出版物、个人观察调查、上级领导、下级员工、同级伙伴等。 通过对这些信息的加工整理，及时给出关于企业外部环境情况的综合分析报告，建立适当的企业战略管理信息系统 所谓宏观环境研究其实是对房地产行业或行业内单个企业的外部环境的研究，外部环境是对房地产行业外部的政治环境、社会环境、技术环境、经济环境等的总称。 政治环境 社会环境 技术环境 经济环境 宏观环境 行业生命周期 产业结构 市场结构与竞争 市场需求状况 微观环境 产业内战略群体 成功关键因素 。。。。 从宏观环境对行业的影响是否直接来区分又可分为一般环境和具体环境两大类 一般环境 具体环境 指能影响某一特定社会中一切企业的宏观环境，对行业的影响比较间接 具体环境是指能更直接地影响某个企业的微观环境 政治环境 社会环境 技术环境 经济环境 宏观环境 国家的方针政策、法令法规，国内外政治形势的发展状况 人口、居民的收入或购买力，居民的文化教育水平等 与本行业有关的科学技术的水平和发展趋势 宏观经济形势、世界经济形势、行业在经济发展中的地位以及企业的直接市场等。其中，企业的直接市场是与企业关系最密切、影响最大的环境因素。具体包括销售市场、供应市场、资金市场、劳务市场等 政府作为管理者和国有土地所有者的代理人，对房地产市场的影响巨大 房地产业立法建制时间不长，其间不断被打断、干扰，政策未能升级为法律 现状 中国房地产市场与政策联系十分紧密 管理部门执法者与立法者合二为一 问题 政策作用大于法律作用 政出多门，政策多变 前后不一，互相矛盾 政策制定和出台透明度低 目前存在的这些问题使得政策研究与贯彻困难较大 中国的房地产政策包含三个层面，一是公共政策二是产业政策三是宏观调控政策 公共政策 产业政策 宏观调 控政策 住房保障体系政策 包括产业发展的基本技术政策、内部组织政策以及与国民经济其他产业之间的关系 根据国民经济风险承受程度，货币供应量大小与国民经济增长速度和市场运行发展阶段现状调整的政策 公共政策 产业政策 宏观调 控政策 政策周期短，随时调整 调整周期较长，相对稳定 保障民生，保持稳定 现阶段宏观政策关注焦点是信贷资金的流动和规模 两会期间的出现的关于入选产业振兴计划 保障房体系建设和稳定房价的总思路 房地产行业运行和经济运行的关联 房地产行业发展是周期性的 理论上讲是经历复苏阶段、发展阶段、危机阶段、萧条阶段等循环过程 行业发展水平在周期循环中不断提高，合理价格平稳上升 目前我国房地产起步时间晚，发展时间短，在划分上分为启动阶段、快速发展阶段、平稳发展阶段、衰退发展阶段 按照一般周期规律，房地产行业和市场迟于宏观经济复苏，早于宏观经济繁荣，整体来看，房地产市场周期与宏观经济周期基本同步 经济增长速度能够反映房地产行业的发展状态 宏观经济增长GDP 房地产发展概况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定 大于8% 高速 人均GDP也是判断行业发展水平在发展阶段所处的地位 阶段 启动阶段 快速发展 平稳发展 衰退发展 人均GDP（美元） 800~3000 3000~4000 4000~8000 8000以上 部分概念 1、GDP（国内生产总值）：一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终 产品和提供劳务的市场价值的总值。在经济学中，常用GDP共同来衡量该国 或地区的经济发展综合水平通用的指标。 2、 M0、M1、M2： 我国现阶段也是将货币供应量划分为三个层次，其含义分别是：  M0：流通中现金，即在银行体系以外流通的现金；  M1：狭义货币供应量，即M。＋企事业单位活期存款；  M2：广义货币供应量，即M1＋企事业单位定期存款＋居民储蓄存款。  在这三个层次中，M。与消费变动密切相关，是最活跃的货币；  M1反映居民和企业资金松紧变化，是经济周期波动的先行指标，流动性仅次于M。；  M2流动性偏弱，但反映的是社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状况，通常所说的货币供应量，主要指M2。 M1反映着经济中的现实购买力；M2不仅反映现实的购买力，还反映潜在的购买力。 货币的流动性增加，将缓解众多行业的缺少资金危险，也将积极的促进各行业投资