辽宁丹东保利锦江林语开盘策略分解.ppt

丹东保利锦江林语 开盘策略 CATALOG 目 录 PART 1 ：营销策略搭建 PART 2 ：定价策略 营销策略搭建 一 、宏观分析 / 政策解读 2010年4月14日，召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家 庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首 套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。 —— 从2010年4月15日伊始，新轮次的宏观调控在之前的未雨绸缪之后 正式的揭开了面纱，此后相关部门又相继出台了很多相关政策，目的是打击投机 行为，抑制房价增长。 丹东银行贷款新政执行情况： 1、关于二套住房，商贷及公积金首付提高至五层，利率在原基础上上浮10%， 2、关于三套住房，商贷首付提高至55%，利率在原基础上上浮15%，各个银行尚未接 到中国人民银行关于第三套住房贷款如何执行的通知，并未停止第三套住房贷款。 宏观分析 / 丹东银行政策执行情况 ○分析： 由于丹东房地产市场起步较晚，及房产局信息化管理程度较低，现阶段房产局无法全部确定购买商品的人群是否为二套住房，即如果银行无贷款登记，房产局无法证明是二套住房，银行按照一套住房的标准给予贷款。 2009年上半年，商品房销售1980套，销售面积20.46平方米，销售金额6.38 亿元；2010年截止房交会结束，商品房销售1253套，销售面积11.97万平方米，销 售金额3.88亿元。 宏观分析 / 宏观调控后丹东市场运营情况 ○分析： 通过上述数据可分析出，在宏观政策的调控下，丹东房地产市场相对于 去年同期相比，销售业绩下滑近一半；通过春季房交会与上一年度房交会相比，人 员到访量明显下滑，观望情绪严重，市场反应冷淡可见一般。 二 、微观分析 /本相目来电、来访统计 来电来访数据统计（单位/组） 日期 来电 来访 4月23日 14 7 4月24日 10 10 4月25日 5 20 4月26日 3 10 4月27日 10 3 4月28日 8 54 4月29日 5 5 4月30日 1 18 5月1日 1 13 5月2日 3 2 5月3日 1 3 5月4日 2 7 5月5日 1 2 5月6日 5 3 5月7日 2 4 5月8日 10 2 5月9日 12 2 5月10日 22 2 5月11日 7 3 5月12日 4 3 5月13日 2 6 5月14日 5 3 5月15日 3 2 5月16日 7 8 5月17日 7 5 5月18日 3 2 5月19日 8 7 5月20日 6 4 5月21日 5 5 5月22日 2 5 5月23日 2 6 5月24日 7 3 合计 183 229 ○分析： 通过上述数据可分析出，在宏观政策的调控下，本项目来电、来访量严重下滑，对 于本项目蓄客产生了直接影响。 微观分析 /诚意金分析 ○分析： 通过上述数据可分析出，诚意金客户主要受众渠道为介绍、和路牌；其次为房交会和丹东日报；其余渠道为辅助。 ○分析： 经上述统计可分析出，本项目目标客户群体来源区域仍以振兴区为主，少量为元宝区和振兴区；外市客户中，以沈 阳客户为主。 微观分析 /诚意金分析 ○分析： 通过上述数据可分析出，诚意金客户置业动机主要是自住、改善居住条件；付款方式主要为一次性、商贷，比重约各占一半。 经上述对诚意金分析，可得出目标客户群体主要来源区域仍是振兴区，置业 目的多为改善居住条件，且多为二次置业，具备一定经济基础。客户的受众渠道 多为老业主介绍及户外路牌，而线上纸媒和线下短信为辅助渠道。 三、营销诊断 核心问题二：如何解决现阶段现场客户到访量低，来电量低的问题？ 核心问题一：如何在冷淡的市场中将项目炒热 ？ 爆料 —— 想让项目热起来，必先引起受众关注，以保利物业管理即将入住本项 目进行爆料。 四 、整合传播手段及价值 炒料 保利物业管理即将入住本项目进行爆料之后进行炒做，炒做的方法为运用保利物业进 入丹东针对老业主和诚意金客户在酒店开展一次说明会，将信息最大化的传递给受众群 体，将项目的附加值无限放大，完成又一次老业主的口碑传播。 一次活动能否将项目炒热 ？ 运用纸媒、户外媒体及短信对项目销售信息进行诉求，诉求的内容为： 整合传播手段及价值 锦江山最珍惜资源，仅为200席位，错过不待！ —— 保利锦江林语即将盛大开盘 整合传播手段及价值 物业活动 路 演 售楼处正式开放 通过本次活动形 成一次良好的口 碑传播，提高受 众的关注