20152016年楼市政策汇总分析20160309汇编.pptx

2015-2016年度楼市宏观经济政策分析 2016/3/9 导读： 2014年我国经济发展进入新常态，房地产市场快速降温，进入下半年开始，楼市利好性政策开始释放，2015年经济增速进一步放缓，房地产市场持续调整，楼市利好政策高频出台，2016年中央政府明确提出化解房地产市场库存，年初利好政策也在延续。 那么所谓的“新常态”经济快速降温降到哪种地步？ 所谓的“利好政策”出台，又是哪些政策出台？ 经 济 目 录 政 策 chapter 1 宏观经济分析 目前国内外形势严峻，国内经济下行压力不减，2015年全国GDP增速6.9%，重庆利用后发优势，GDP增速受大环境影响呈下滑趋势，但仍然跑在前列，2015年GDP 增速11%，处于快速发展阶段。 数据来源：国家统计局，重庆统计信息网, 铭腾观点 1 经济下行压力巨大 自2013年11月开始全国以及重庆CPI保持在3%的物价红线以下，市场通胀压力较小，2014年三季度开始CPI维持在“1”时代，另一角度来看确是为稳健的经济政策实施提供了存活环境。 铭腾观点 2 红线 CPI=3.0 通货紧缩威胁 从运行态势上看，投资总量逐步攀升，但增速自2012年开始下滑，2015年固投增速17%，投资驱动力明显下降； 房地产投资增速出现大幅度下滑，2015年达到仅3%，房地产行业投资增速下降是影响固投增速下降的重要原因，房地产投资增速下滑不利于宏观经济的企稳回升，所以也迫切需要政策增强住房需求。 数据来源：重庆统计信息网 铭腾观点 3 投资驱动力较弱 社零消费规模不断扩大，增速稳定，截止到10月总值达24万亿，增速为10.6%； 重庆社零消费截止到10月总值5245亿元，增速12.9%，消费动力强劲。 铭腾观点 3 消费贡献稳定 铭腾观点 4 外贸领域全国净出口自2015年以来增长持续负增长，贸易逆差，出口优势不明显，重庆地区自2015年净出口累计增速排序在0之间，贸易优势下降。 出口优势暂无 形势简要分析： 从对经济增长的下行压力来看，总结出主要有三个方面的因素影响2015年经济下行： 第一，出口增速明显放缓； 第二，房地产开发投资减速快于预期； 第三，部分行业出现银行惜贷、企业慎贷现象。 铭腾观点 5 消费贡献稳定 投资驱动力较弱 通货紧缩威胁 经济下行压力巨大 “稳增长”目标需要政策支撑，经济增长点需要房地产的支撑 铭腾观点 5 出口优势暂无 chapter 2 政策环境分析 铭腾观点 1 政策密集，只为托底楼市，让房地产再次成为支撑经济胡增长点 铭腾观点 2 数据来源：中国人民银行 央行通过调整存款准备金率调节市场流动性，从宏观层面把控市场经济走向；2014年以来6次降准，共计3.5个百分点，释放流动性4.55万亿资金。 连续降准，宽松货币政策通道打开 2014-2015年经济调结构，增速换档，进入下行大周期， 降准，激发市场活力 数据来源：中国人民银行 2006-2007年经济繁荣期，银根紧缩，利率上调 2008年金融危机，经济衰退，银根放松，利率频繁下调 2009年经济恢复年，平稳过渡 2010年是08年经济放松后时代，通胀压力大，央行收缩银根，利率上调 利率为常规货币调控三大工具之一，2014年以来，完成6次降息，受国内外整体经济疲软影响，中国经济增速放缓，央行下调利率，降低融资成本，刺激经济发展。 铭腾观点3 利率下调，购房时机出现 2014-2015经济疲软 降息 2011-2013年楼市调控不放松 1 2 3 4 缩短缴存年限：连续足额缴存6个月即可申请公积金，第二套改善性住房可申请公积金 解读：提前释放有公积金人群的购房需求，同时允许二套房申请公积金，进一步促进改善类需求释放。 推行异地贷款： 解读：提高公积金使用率，促进重庆本地户籍外地工作人士回渝购房。 上调存款利率：公积金存款利率按一年期定期存款基准利率执行 解读：激励更多的人愿意缴纳公积金，短期对楼市影响甚微，长远来看，有助于扩大公积金的资金池，提高公积金的可贷额度。 降低最低首付款比例：首套、结清贷款二套房，最低首付比例二成 解读：降低购房者购房门槛，促进刚需、改善类需求释放，但公积金贷款本身有最高额度限制，仍为制约部分需求释放。 公积金使用效率不断提高 铭腾观点 4 例： 一套总价60万的商品房： 首套房首付三成需要18万，现首付2成，仅需12万，首付便宜5万； 未结清贷款二套房，首付四成需要24万，现首付三成，仅需18万，便宜6万。 例： 一套总价100万的商品房： 首套房首付三成需要30万，现首付2成，仅需20万，首付便宜10万； 未结清贷款二