2015三四线城市特征及购物中心招商流程49页汇编.pptx

三四线城市特征及购物中心 招商流程 几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。 三、四线城市的宏观特征 说明 中国最具全国影响力的核心城市，在在GDP、经济总量、收入水平、市场成熟度等方面全面超越其他城市 上海，北京，广州，深圳 范围 某个区域（城市群）的辐射核心或重点，有成熟的高端第三产业群 杭州，青岛，天津，重庆以及部分发达的省会城市 在某个区域（城市群）内，对外辐射能力有限，尤其对高知人群辐射能力有限 地级市，恩施，黄冈、十堰等 三四线城市界定：划分标准是在城市群中的辐射能力，而非简单的人口，GDP等具体指标 1：产业结构单一，缺乏第三产业，尤其高端第三产业 3：城市规划处于单核扩张阶段，没有真正意义上的城市副中心形成 2：由于产业结构的影响，人口构成缺失白领为主体的社会中间层 4：需求以自住为主，基于商品房的租赁（长期投资）和炒房（投机）很少 5：市场均价低，土地成本低，价格天花板现象显著 6：客户群集中于泛公务员群体，企业高管，私营业主 宏观环境 房地产市场 三四线城市的核心特征 6 产业链较为单一，多以初级的加工制造业、旅游业为主。经济的对外辐射能力有限，难以形成区域内的经济核心，但可以提供较多低层次的工作机会。 大型企业较少，一旦产生，其对城市具有明显的经济和政治影响力，容易出现行业垄断。 第三产业比例远低于一二线城市，形式主要以商业为主，以物流运输为代表的低端服务业较多，而金融保险业为代表的高端服务业较少，导致白领缺失。 经济结构：经济结构单一 7 城市只有单个核心区，未出现相对独立或中心化的卫星城镇，周边镇区人口仍然认同原有的单核的城市核心地位，缺乏成熟的城市副中心。 老城市核心区的密度过大，原有的用地规划凌乱，商用，居住，政府用地混杂，可开发性低，加之用地成本过高，可开发改造的程度有限。 城市规划中的城市发展方向，通常会考虑区域功能的划分。居住功能相对集中的新区出现。 规划结构：单核的扩张阶段 具有经济实力的人群主要集中于泛公务员群体（政府机关，事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗），以及当地大型单位的管理人员，大私营业主。 与一二线城市不同的是，城市白领缺失，大量的是产业工人和普通的小私营业主，这与城市第三产业，尤其是高端第三产业比例较低有关。 城市化进程加快，镇区人口有进城生活、工作的愿望。 如果是经济辐射能力相对较强的三四线城市，如中山会吸纳大量的城市外来产业工人，但内陆的三四线城市则以转化当地农业人口为产业工人为主。 人口结构：城市白领缺失，外来人口增长速度相对较快 客户结构：自住为代表的刚性需求为主，住宅投资比例较低 主力客户集中于泛公务员群体，大型单位的管理人员，大私营业主。 以改善居住条件，自住的刚性需求为主，而以投资为目的的弹性需求为辅。 购房重要考虑因素是生活配套，距工作圈与生活圈的距离。 由于三四线城市多数缺乏教育配套，尤其是镇区，部分中高端客户十分看重子女教育，名校，可以明显的促进成交速度，但对提高售价没有明显作用。 三、四线城市的 房地产市场特征 11 处于起步的低起点高速发展阶段，政策的不确定性大，多数发展商以规避风险为首要考虑因素 有效客户资源有限，类型集中，争夺激烈 总特征： 一级市场（土地市场）：新区土地供应充足，潜在竞争激烈 由于城市处于扩张阶段，多数新项目均立足于规划中的居住新区，新区内拿地成本相对较低。 新区内可出让的大宗土地一般较多，新项目的潜在竞争激烈。 12 1）在老城区选址 优点：降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。 缺点：开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导。 2）在城市新区选址 优点：地价便宜，占地面积较大，适合开发非常高起点的综合体；缺点：周边消费人群不够，人气聚集困难，开发失败率极高，对开发和经营水平提出较高要求； 价格基数较低，有明显的价格天花板现象 同质化明显，产品单一，普遍缺乏品质 有效客户资源有限，类型集中，争夺激烈 处于起步的低起点高速发展阶段，政策的不确定性大，多数发展商以规避风险为首要考虑因素 安居房及自建房对二级市场的冲击巨大 二级市场（新商品房市场） 三级市场远没有一二线城市发达，商品房流通速度较低，多数以自住为主，此外，参与交易的二手房中，多以楼龄较大的老住宅为主，而新房二手房的交易量较低，说明市场中的购房主要以自住，改善原有生活条件为主。 三级市场（二手房市场）： 15 16 市场中的商业供应量过剩，主要以商铺形式为主，销售率高，空置率也高，主要原因在于： a)三四线城市很多业主认为商铺的保值能力远高于住宅，业主愿意购置大量商铺保存，宁可当前空置未出租； b)从开发商的角度而言，此类城市中多存在住宅的价格天花板，但商铺价格相对较高，但规避的方法就是增加的商铺的数量。 其