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销售、租赁不动产营改增政策 宁波市国家税务局 2016年4月 相关文件 1. 国家税务总局公告2016年第14号发布的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》 适用范围：纳税人转让其取得的不动产。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。 2.国家税务总局公告2016年第16号发布的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》 适用范围：纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 纳税人提供道路通行服务不适用本办法。 相关文件 3. 国家税务总局公告2016年第18号发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 适用范围：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。 一、征税范围 （一）销售不动产的征税范围 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。 不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 一、征税范围 （二）提供不动产租赁服务的征税范围 1. 不动产融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的不动产租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。 2. 不动产经营租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。 一、征税范围 （三）不征收增值税项目 1. 房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。 2. 在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。 销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11%； 销售不动产、提供不动产经营租赁服务的征收率为5%，提供不动产融资租赁服务的征收率为3%。 二、税率和征收率 （一）纳税人转让不动产 1. 一般纳税人转让存量不动产 （1）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （2）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 三、应纳税额计算 （一）纳税人转让不动产 1.一般纳税人转让存量不动产 （3）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （4）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 三、应纳税额计算 （一）纳税人转让不动产 2. 一般纳税人转让新增不动产 （1）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计