第四章 房地產评估.pptVIP

第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 一、概念 房地合一 二、房地产特点(7方面） 耐用性：工业用房地产年限50年 民用房地产：70年 异质性：同一地段的房地产评估单价不一定相等。为什么？ 房地产评估 三、房地产类型 四、房地产的描述方法 五、房地产评估理理论基础 1、地租理论 级差地租 2、土地价格理论 V=∑ ai/(1+r)i 六、房地产价格的构成 （一）土地价格的构成 1、土地取得费 生地取得：土地补偿费、农民安置费、青苗补偿费。 熟地取得：土地出让金 2、土地开发费 三通一平的费用 3、税费 耕地占用税 4、投资利息 5、开发商利润 6、土地增值收益 国家要求的收益部分，一般为10-25% （二）建筑物价格组成 1、建筑工程费用 2、安装工程费用 3、其他费用 主要是间接费用 七、房地产价格的种类 基准地价：政府土地管理部分制定的特定地段土地指导价格。上海土地共分11级别。 外滩：中山东一路：延安东路-苏州河 南京东（西）路：中山东一路-乌鲁木齐北路 西藏中路：南京东路-福州路 淮海东（中）：西藏南路-襄阳北路 等均属1级土地 八、影响房价的因素 1、宏观因素（一般因素） 社会因素 经济因素 制度及政策因素 2、中观因素（区域因素） 自然景观、交通条件、商业环境、文化教育氛围 3、微观因素（个别因素） 土地形状、容积率、房屋的质量、楼层、朝向等 九、房地产评估原则 特别关注以下2个原则： 房地合一原则 最佳使用原则 十、房地产评估程序 了解 第二节 房地产评估的成本法 一、基本理论 （一）适用范围：找不到参照物的市场价格又产生不了收益房地产，尤其是公益性房地产。 （二）评估公式： 土地重置成本价值+（建筑物重置成本-累计折旧） （三）评估步骤 二、土地重置成本的确定 （一）基本公式： 土地总成成本=土地取得费+土地开发费+税费+土地投资利息+开发商投资利润+土地增值收益 重点关注： 1、土地投资利息的计算方法 （1）计算基础：土地取得费+土地开发费+税费 （2）计算方法： 当各种费用于开发期初一次性投入： 利息费用=（土地取得费+土地开发费+税费）×年利率×开发年限 房地产评估成本法 房地产评估成本法 当各种费用于开发期内均匀投入： 利息费用=（土地取得费+土地开发费+税费）×年利率×开发年限÷2 思考：如果当各种费用于开发期内分批投入，如何处理呢？ 房地产评估成本法 案例： 某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为45.2元/平方米，土地开发费为：50元/平方米，税费为49.1元/平方米，投资的资金月利率为0.915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15%。试评估该宗地的价格。 案例 （1）土地的取得费用=45.2元/平方米 （2）土地开发费为：50元/平方米 （3）税费为49.1元/平方米 （4）投资利息=（45.2+50+49.1）×0.915%×24÷2=15.8元/平方米 （5）资金利润=（45.2+50+49.1）×10%=14.4元/平方米 （6）土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米 （7）土地所有权收益=174.5×15%=26.7元/平方米 （8）土地价格=（174.5+26.7）×150000 房地产评估成本法 三、建筑物重置成本的测算 （一）重置成本的构成： 1、建筑工程成本（料、工、费） 2、建筑安装成本 3、间接费用：管理费用、财务费用（投资利息）、销售费用、投资利润等。 （二）建筑物重置成本的测算方法 1、工料测量法 2、分部分项法 3、单位比较法 4、指数调整法 房地产评估成本法 四、建筑物贬值额的计算方法 1、理论上讲，也包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值部分。 2、评估实务中的做法 利用计算综合贬值率确定贬值额 综合贬值率=已经使用年限÷50年 综合贬值额=建筑物重置成本×综合贬值率 第三节 房地产评估的市场法 一、基本原理 1、使用条件：房地产发达，存在较多交易案例 2、寻找参数物价格，进行差异调整，得到评估价值 房地产评估市场法 二、评估步骤 案例 某宗土地是已开发完成的临街地，面积9 200平方米，现对开发后的价格进行评估。经调查分析得到ABCDE五个交易案例，并得到以下资料： ??? 根据以上资料评估该宗土地的价格