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第四章市场比较法 第四章 市场比较法 §4-1 市场比较法概述 一、基本概念 （一）其他名称 比较法 市场法 市价比较法 交易实例比较法 买卖实例比较法 市场资料比较法 交易案例比较法 直接交易案例比较法 第四章 市场比较法 一、基本概念 第四章 市场比较法 （二）市场比较法概念 二、理论依据 替代原理 第四章 市场比较法 三、应用条件 1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠 第四章 市场比较法 （二）具体条件 （一）基本条件 1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料 四、不适用对象 1、非交易性房地产 2、少有交易的房地产 适用对象：交易性房地产 交易性房地产是否都可使用市场比较法？ 第四章 市场比较法 五、市场比较法估价步骤 第四章 市场比较法 §4-2 可比实例的选择 一、搜集交易实例 （一）收集资料的范围 1、按类似房地产交易的频繁程度定 交易频繁 ——小 交易较少 ——大 2、按房地产的性质与类型定 住宅 ——小 厂房 ——大 第四章 市场比较法 （二）收集资料的内容 1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况 土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限…… 建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向…… 3、成交价格、成交日期、付款方式 列表 第四章 市场比较法 （三）收集资料的途径 1、查阅政府有关部门的房地产交易资料 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客 4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径 第四章 市场比较法 1、用途相同 2、结构类同 3、区域类似 4、规模相当 5、价格类型一致 6、时间接近 7、正常交易 8、数量足够 二、选取可比实例 ——要求 0.5 ≤ ≤2.0 1年 3~10 第四章 市场比较法 三、建立价格可比基础 ——五统一 （一）统一付款方式 将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值 例题 （二）统一采用单价 土地：土地单价、楼面地价 建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积 仓库：体积 停车场：车位 旅馆：床位 保龄球馆：球道 码头：船泊 网球场：球面 租赁住宅：每套单元的租赁价格 第四章 市场比较法 （三）统一币种和货币单位 币种：人民币、美元…… 单位：元、万元…… （四）统一面积内涵 建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率 使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率 （五）统一面积单位 平方米，公顷、亩、平方英尺、坪…… 第四章 市场比较法 三、建立价格可比基础 举例 第四章 市场比较法 将实例A、B、C统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价 A实例：建筑面积：200平方米 成交价格：160万元人民币 付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元 一年后付60万元，月利率0.5% 第四章 市场比较法 举例 B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币 付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10年期抵押贷款 第四章 市场比较法 举例 C实例： 建筑面积：144平方米 套内建筑面积：108平方米 成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元 付款方式：成交日一次性付款 §4-3 各项修正计算 一、交易情况修正 （一）修正目的 将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格 第四章 市场比较法 1、有厉害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易 （二）造成成交价格偏差的因素 6、交易税费非正常负担的交易 7、相邻房地产的合并交易 例： C 90万元 A