(2013注册税务师-税法2)第三章 土地增值税.doc

第三章 土地增值税 【考情分析】 2010年 2011年 2012年 题量 分值 题量 分值 题量 分值 单项选择题 3 3 2 2 3 3 多项选择题 1 2 2 4 2 4 计算题 4 8 - - - - 综合分析题 - - 3 6 2 4 合计 8 13 7 12 7 11 第一节　概　述 【考情分析】了解，考试基本不涉及。 第二节　征税范围、纳税人和税率 【考情分析】掌握征税范围，一方面是客观题的必考点（典型例题2012年第57题；2011年第57题；2010年25题），另一方面是主观题的基础。 一般规定 1.转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税。 2.对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。 3.只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。（赠与行为特指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与。 以房地产进行投资、联营 1、房地产作价入股转让到投资联营企业，暂免征收； 2、投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征收。 合作建房 1.建成后自用，暂免；2.建成后转让，征税。 企业兼并转让房地产 暂免 房地产交换 1.单位之间换房，征税；2.个人之间互换自住房免征。 房地产抵押 1.抵押期不征；2.抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债，征税。 出租 不征 房地产评估增值 不征 国家收回房地产权 不征 土地的转让、抵押、置换 征税 【典型例题】下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有()。 A.被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.房产所有人将房屋产权用于抵债的 D.房地产开发企业以建造商品房用于商业招租，不发生产权转移的 E.土地使用者置换土地，未办理权属变更登记手续，但享有使用权利且取得经济利益的 【答案】CE 【解析】选项A，被兼并企业将房屋转到兼并企业中，暂免征收土地增值税；选项B，个人之间互换房产不缴纳土地增值税；选项D，产权没有发生转移，不属于土地增值税的征税范围，不缴纳土地增值税。 【典型例题】 下列行为中，属于土地增值税征税范围的有( )。 A．房地产评估增值 B．代建房行为 C．房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属 D．房地产开发企业以自建商品房进行投资 E．房地产开发企业以自建商品房安置回迁户 【解析】BDE。选项A，房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围；选项B, 交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；选项C, 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为不征收土地增值税。选项D, 房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营,属于征收土地增值税的范围。选项E, 房地产企业自建商品房安置回迁户，安置用房视同销售处理，属于征收土地增值税的范围。 第三节 转让房地产增值额的确定 【考情分析】掌握，在客观题中涉及的不多（2012年第27题），主要为主观题中考核运用问题。 一、收入额的确定 实物收入 收入时的市场价格折算成货币收入； 无形资产收入； 专门评估确定其价值后折算成货币收入； 外国货币 取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。 二、扣除项目及其金额 新建房地产的扣除项目 1、取得土地使用权所支付的金额 土地使用权支付的地价款 出让方式为土地出让金； 行政划拨方式为补交的土地出让金 转让方式为实际支付的地价款 交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费。 2、房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 3、房地产开发费用 分摊利息支出，并提供证明的 利息＋（1＋2）×5%以内 不能分摊利息支出， 或不能提供证明的， （1＋2）×10%以内 注意：①超过上浮幅度的部分不允许扣除。 ②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 ③全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。 ④有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。 ⑤清算时，已开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣。 4、税金 房地产开发企业 营业税+城建税+教育费附加 其他企业 营业税+印花税+城建税+教育费附加 5、加扣 房地产开发纳税人 （1＋2）×20% 特别说明：代收费用：一并收取：计入收入，费用可扣，但不做加计扣除基数；单独收取：不影响计税。 旧房及建筑物 房屋及建筑物的评估价格 有评估