(20136.16-2013.6.21)建设方案节能篇-房地产1.doc

可行性研究报告建设方案篇章撰写的探讨 —（1）房地产开发项目的规划设计 学习值日人： 张俊 学习时间周：2013.6.16—2013.6.21 绪 论 在可研报告编制过程中，一般情况下，甲方会提供项目的规划设计或其它设计资料。我们在编制可研报告的建设方案篇章时，可以依据甲方单位提供的设计资料进行编写工作。 然而，在甲方设计资料缺失的情况下，我们就有必要自行对项目进行简单的规划设计。 本组学习内容主要对可研报告的建设方案篇章的编写进行探讨。包括甲方提供设计资料和甲方不提供设计资料两种情况的探讨。 本次主要学习甲方不提供设计资料情况下的房地产规划设计知识，本次学习内容也有利于甲方提供设计资料情况下对其设计资料的合理利用。一、房地产开发与城市规划的关系 （一）房地产开发与城市规划的内涵、性质及其相互关系  城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排行动步骤，并不断付诸实施的过程。 与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规划（包括控制性详细规划和修建性详细规划）。 城市总体规划是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通和市政基础设施网络，是城市发展的总框架、总蓝图。 详细规划是总体规划的深入，是对各项建设的综合部署和具体安排，是指导城市中某一区域进行当前开发建设的依据和蓝图。 由于城市规划和房地产开发内涵、性质不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中，各自考虑问题的侧重点也不同：从发展战略方面看，城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展；从时间上看，城市规划侧重考虑长远的和远景的效果，兼顾近期的发展，而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的相互统一，侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或企业经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。 （二）城市规划对房地产开发的影响及约束  房地产的开发和经营管理活动绝大部分都是在城市范围内进行的。所以说，房地产开发的每一个环节都要受城市规划的影响和约束。 1、城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最密切的是对城市土地开发强度的控制。  反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容积率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。  2、房地产开发必须符合城市规划。我国城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开发在内的各项建没进行有序有效的管理。具体办法如下。  （1）关于选址选址意见书。由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。建设单位存进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。  （2）建设用地规划许可证。是城市规划主管部门根据开发单位，或有关机构的用地申请以及规划和建没项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。 （3）建设工程规划许可证。这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证之一。只有在取得建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、土地使用权证和其他有关文件后，房地产项同才能破土动工。  （4）临时建设用地规划许可证和临时规划许可证。这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路、铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭汪，这类用地必须在规定期限内予以收回。 二、房地产开发中规划设计应遵循的原则 （一）依据城市总体规划和分区规划，体现社会、经济和环境效益相结合的原则  前已叙及，房地产开发与城市规划是微观与宏观、局部与整体的关系。因此，无论是新区开发还是旧城改造，无论是单项开发还是综合开发，都必须根据城市总体规划或分区规划的要求，编制开发项目的