2016建筑业(房产)营改增4月24日汇编.ppt

2016年营改增——建筑、房地产 孝感市国税局 2016年4月 前 言 一、纳税地点： 《试点实施办法》、《试点有关事项的规定》明确规定，纳税人转让不动产，需要在不动产所在地预缴税款，而后回机构所在地申报纳税。 二、征收机关： 《试点实施办法》第五十一条规定“营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。”即纳税人销售不动产，国家税务局委托地方税务局代为征收。 注意区别：《试点实施办法》第五十一条规定“营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。 ”明确委托地方税务局代征的是“销售不动产”，范围更大一些。请大家注意这两者之间的区别 举例：如果一个房地产开发企业，开发一批商铺，销售出 90%，剩余有 10 套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记，将该 10 套商铺登记在自己企业名下，以自己名义对外出租。3 年后，该商区房产价格上涨，有买家提出要购买商铺。房地产开发企业决定将该 10 套商铺再出售，此时，该 10 套商铺已经登记在不动产企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是尚未办理权属登记的、房地产开发项目的房产，因此，房地产企业应适用本《办法》，而不是《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》办理相关税务事项。 （一）地税机关 地税机关征收的对象是：所有纳税人，包括单位和个人。征收的范围是：转让取得的不动产，包括二手房、住房、路、桥等等。也就是说，纳税人只要销售不动产，全部需要在不动产所在地主管地税机关预缴或者缴纳税款。根据上面的条款总结，所有纳税人，不论是增值税一般纳税人还是小规模纳税人，不论是单位还是个人，不论是 5月 1 日前取得的不动产还是 5 月 1 日以后取得的不动产，统一按照以下政策执行： 1、非自建不动产：对于纳税人销售非自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照 5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。这也就是说，纳税人应按照差价和 5%征收率计算预缴（或者缴纳）增值税款。 例 1：某纳税人（非自然人） ，2016 年 6 月 30 日转让其2013 年购买的写字楼一层，取得转让收入 1000 万元（含税，下同） 。纳税人 2013 年购买时的价格为 700 万元，保留有合法有效凭证。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？ 分析：在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。在该题中，纳税人转让的不动产为 2013 年外购的，因此属于非自建，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，即 1000 万-700 万=300 万，此为含税价，换算为不含税价后，按照 5%的预征（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。 2、自建不动产：对于纳税人销售自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用，按照 5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。这也就是说，纳税人按照全额和 5%征收率计算缴纳增值税。同样举例说明: 例 2：某纳税人（非自然人） ，2016 年 6 月 30 日转让其2013 年自己建造的厂房一间，取得转让收入 1000 万元。纳税人 2013 年建造厂房的成本为 700 万。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？ 分析：同理，在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。在该题中，纳税人转让的不动产为 2013 年自建的，因此应以取得的全部价款和价外费用，即 1000 万，此为含税价，换算为不含税价后，按照 5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。虽然本题给出了 700 万元的建造成本价格，但是在自建房产的销售中，地税机关在预缴税款时，不允许扣除成本，这是需要大家注意的地方。从地税机关的角度而言，政策规定非常简单，基本与原营业税保持一致。 （二）国税机关 范围：除自然人以外的纳税人发生转让取得的不