简析房地产业的发展风险.doc

简析房地产行业的发展风险 学院：工商管理学院 班级：08级工程管理 学号：200803151011 摘要 国现代经济是从高度集中的计划再分配经济体制向市场经济体制转型而来的，随着市场经济体制的逐步建立和住房制度改革的深化，我国房地产业迅速发展，成为拉动内需、扩大消费和促进国民经济发展的一个新要素。但是房地产的快速发展也带来了房地产市场供求失衡、房地产经济与国民经济发展不协调等问题，而宏观经济的频繁变动也会给房地产企业同样带来较大的风险。 房地产投资、开发与消费都离不开房地产金融的支持，因而在经济转型时期，房地产行业的最大发展风险即金融风险。 关键词 经济转型、房地产、风险、融资 目录 第一部分 中国房地产发展现状………………………………………（1） 第二部分 中国房地产融资现状………………………………………（2） 第三部分 中国房地产融资特征………………………………………（3） （一）房地产企业融资自主权缺失 （二）房地产企业融资渠道单一 第四部分 房地产融资与房地产业的关联……………………………（3） 第五部分 房地产融资风险的主要表现………………………………（4） （一） 借款人风险 （二） 抵押风险 （三） 金融结构风险 （四） 环境风险 第六部分 如何防范风险………………………………………………（4） （一） 房地产融资风险预警系统 （二） 参考文献 ……………………………………………… 一、 中国房地产发展现状 第一个发展期：20世纪80年代初期，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房地产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。 第二个发展期：1988-1993。1988年《中华人民共和国宪法修正案》颁布，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅。这一特殊的发展阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于1993年上半年因海南地区出现的房地产泡沫破裂落下帷幕。 第三个发展期：1988-今，1998年国家住房制度改革，停止福利分配住房，实行货币住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。 图1 1997年-2006年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重和占GDP比重 随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的不断深化，进入21世纪以来，中国房地产业迅速发展，已成为中国国民经济的重要支柱产业。从图1可看出，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年上升，占GDP比重也是逐年上升，且上升幅度较大。 图2 1997年-2006年房地产开发投资增长率 二、 中国房地产融资现状 中国房地产业正处于迅速发展时期，2000年到2006年，全国房地产开发投资保持在21.5—30.3不等的高增长，期间的微小起伏是受同期国家宏观政策调控所影响，整体呈上升趋势。 房地产行业属于典型的资金密集型产业，开发投资规模大、周期长，因而房地产开发、投资需要的资金量巨大，资金筹措往往成为房地产业最关心的问题。 年份 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金来源 2000 23.1 2.8 26.9 47.1 2001 22.0 1.8 28.4 47.7 2002 22.8 1.6 28.1 47.4 2003 23.8 1.3 28.6 46.3 2004 18.4 1.3 30.3 49.9 2005 18.3 1.2 32.7 47.8 2006 19.7 1.5 31.7 47.1 2007 18.7 1.7 31.6 48.0 表1 2000-2007年房地产开发投资资金来源比例 单位：亿元 进一步分析表明，房地产开发资金来源中，自筹资金间接来自银行，即自筹资金主要是商品房销售收入转变而来，这部分资金主要来自个人住房按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中70%来自银行贷款；还有一部分是建筑施工企业的工程垫款，而施工企业的工程垫款中，也有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款。其他资金来源中80%以上的部分来自于定金及预收款，这部分中又有60---70%的部分是属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款。依次计算，中国房地产开发资金来源中，银行贷款能够占到70%。对银行的依赖过大，很容易出现“一荣俱荣，一损