连云港别墅及类别墅市场调查技巧.doc

连云港别墅及类别墅市场调查报告 一、调查说明 本次对连云港主要别墅及类别墅项目进行专项市场调查，最终目的在于掌握连云港别墅市场的相关数据，为项目二期独栋产品销售制定符合市场价格策略提供有利依据。 本次调查主要实地调查与网络调查的方法，从整体上把握连云港别墅及类别墅项目市场情况。 二、市场概况 目前，除本项目外，在连云港在售的别墅楼盘主要有四个：名人世家、云顶·英伦汇、永泰·山海自在、龙门山庄；楼盘产品包含别墅或阳光排屋【叠拼】主要有：同科·汇丰国际、皇冠·明珠花园、帝豪·水榭花都、中央华府、水墨江南等 在价格方面（本项目不列入比较范围），由于各个楼盘位置、产品、景观、配套等方面有较大差距，因而各楼盘别墅产品的价格也差距较大。 三、主要在售楼盘数量调查 1、龙门山庄 物业类型栋数套数独栋别墅2323双拼别墅2448联排别墅634叠加别墅424合计57129目前，龙门山庄别墅产品属于尾盘销售阶段，项目总套数129套，独栋、双拼、联排产品均有，独栋单套面积在424—475㎡，双拼单套面积278㎡左右，联排单套面积240㎡。目前，其余货20余套. 2、名人世家 期数物业类型栋数套数一二期独栋别墅3030双拼别墅1020联排别墅28小计4258三期（现推）独栋别墅2424四期（规划中）独栋1313双拼918联排312小计2543目前，项目在售为三期独栋产品，三期共推出24套房源，目前剩5套，单套面积在430㎡—490㎡。四期产品规划为独栋、双拼、联排均有。 3、云顶·英伦汇 期数批次推售 状态物业类型套数小计小计小计合计一期售罄73二期一批现推合院别墅3192108253联排别墅61未推16二批145总计326该项目由于其位置、景观、周边环境等条件都较差，其销售情况一般，目前在售产品为二期一批次联排及合院产品，可选范围比较多。预计今年5月份推出二期二批次产品，规划设计与一批次相似。 4、永泰·山海自在 物业类型栋数套数独栋2121双拼3060联排1352合计64133 因其采用的是联排与独栋低端连接的方法，故一栋楼涵盖独栋和联排两种物业。现推别墅物业，后期有高层规划。因其价格未定，目前项目仅处于登记阶段，不接受预定。（前期曾推过C12/D15 ，预收金额为20万） 5、同科·汇丰国际 楼层面积（㎡）套数阳光排屋260-280124套联排别墅260-37056套合计180 项目总共有14栋联排56套；12栋阳光排屋，共124套，别墅类产品共有180套。从预定情况而已目前项目联排情况销售较好，仅余9套；阳光排屋产品可选较多。 6、其他项目数量情况 帝豪·水榭花主要为高层产品，在售别墅产品为联排别墅，共42套，目前余10套左右，单套面积399—460㎡； 明珠·皇冠花园阳光排屋产品共22套，目前未开售，但已由内部关系户全部预定完毕。金凤凰城联排产品也已售罄。 小结： 目前，在售的别墅楼盘中，存货量较大的为云顶·英伦汇及永泰·山海自在，英伦汇目前在售为二期一批次货源共计92套房源，从销售现场情况了解，该项目未销售部分加上未推出部分，存货预计50套；山海自在项目未开售，前期预定收取20万，目前不接受预定； 在售楼盘存货产品较多的是联排与双拼产品，独栋产品存货量较小； 在项目规划中，后期推出部分有独栋产品的为名人世家四期13套，山海自在16套，其他目前在售项目后期开发均为双拼或联排产品。 四、主要在售楼盘价格调查 1、名人世家 户型种类联排双拼独栋总面积305-311㎡394、401、411㎡414—742㎡地下室60㎡60㎡、80㎡80㎡、100㎡、130㎡车库车库在地下室车库在一层车库均在一层价格单价：7600元/㎡ 总价：231-236万单价：8800元/㎡ 总价：346-361万单价：11800元/㎡（湖景独栋单价为13800元/㎡） 总价：488-875万 2、龙门山庄 户型种类联排双拼独栋备注总面积240-245㎡275—290㎡420—470㎡地下室无无60—80㎡【赠送】车库车库在一层车库在一层车库地下室价格单价：9000—10000元/㎡ 总价：245万单价：11000元/㎡ 总价：300万单价：12800—14200元/㎡ 总价：600—650万独栋价格按建筑面积计算，单