房地产行业发展现状及政策环境.docVIP

房地产行业发展现状及政策环境 一、房地产业发展现状分析及发展趋势 （一）房地产运行态势 史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区松动蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。 1、全国房地产运行态势 一是房地产的总体规模越来越大，房地产投资增速持续减缓，市场总体供大于求。2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。 二是土地市场同比回落，商业地产销售增幅高于住宅市场。2014年，全国300个城市共成交土地27907宗，同比减少28%；成交面积104032万平方米，同比减少31%。连续几年，商业营业用房销售增幅高于普通住宅。2014年，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。随着城市化进程的深入、居民消费能力的不断提高，未来商业地产将有较大的补涨空间。 三是限购松绑与限贷政策调整陆续出台，政策环境趋向宽松。2014年全国房地产市场延续下行趋势，中央与地方政府调整房地产政策，大多数城市限购放松或取消，以刺激需求释放。但限购松绑后市场预期并未根本转变，地方政策陆续通过调整信贷公积金、财政支持等方式拉动需求；2014年三季度末央行出台“住宅金融政策”调整限贷以促进住宅市场平稳发展，预示着房地产市场发展环境短期内将发生明显变化。总体来说，在宏观环境重改革、调结构、稳增长的大背景下，房地产市场发展环境有所改善。长效机制推进与调控方式的转变，有利于房地产业长期健康稳定发展。 四是多数企业销售低于预期，高库存、高负债，资金压力大，融资规模上升。销售方面，重点品牌企业持续领跑市场，部分中型房企加快销售进度，但多数企业整体目标完成率仍低于去年同期；土地投资方面，房企投资更趋谨慎，城市布局聚焦一线城市，二三线城市占比回落。融资方面，多数企业资金压力较大，融资规模持续上升；随着海外融资成本上升，重点企业海外融资规模下降；国内中期票据市场监管放开，多数企业发布票据融资计划，预计未来直接融资规模将上升。 五是企业竞争加剧，行业集中度进一步提升。市场开始走向分化，一些实力较低的房地产企业正在被洗出市场。一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地；二是房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难；三是由于利率提高，一些中小房地产企业无力支付房地产信贷的利息；四是大型房地产企业更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，从而提高市场集中度。 2、北京市房地产运行态势 一是房地产投资投资额增速放缓。2014年，北京市房地产开发投资3911.3亿元，比2013年增长12.3%。其中，住宅投资完成1962亿元，增长13.8%；写字楼投资完成750.2亿元，增长22.6%；商业、非公益用房及其他投资完成1199.1亿元，增长4.5%。 表：2011—2014年北京房地产投资额 年份 2011年 2012年 2013年 2014年 投资额（亿元） 3036 3153 3483 3911 二是土地市场供应量明显下降，宅地成交下滑，商业用地异军突起。2014年，北京市共推出147宗土地，建设用地总面积967万平方米，较上年减少35.2%；成交141宗，建设用地总面积938万平方米，较上年下降29%。土地出让金总计1917亿元，同比增长5.2%，推出、成交楼面均价分别为9813元/平方米、11529元/平方米，同比增幅分别为97%和51%。三者均创历史新高。从成交结构来看，2014年北京实现成交的141宗土地当中，宅地成交52宗占比37%，较去年减少22宗，规划建筑面积为901万平米，与去年相比减少431万平米，成交总金额1311亿元，相比去年增加2%；而商业地块全年累计成交44宗占比31%，规划总面积达564万平米，与去年相比增加85万平米，总成交金额达588亿，较去年增加120亿元。剩下的45宗则为工业用地，占比32%。住宅、商业、工业用地所占比重基本持平。 表：2011—2014年北京土地成交量 2011年 2012年 2013年 2014年 土地宗数 249 163 215 141 规划建筑面积（万平方米） 2329 1693 2401 1663 成交额（亿元） 1057 648 1829 1917 3、住宅市场成交创新低，均价创新高。2014年北京商品住宅（不含保障房）共实现成交79784套，成交面积829.58万平方米，相比去年分别减少26.7%、29.8%，而这其中