高策地产合肥砂之船营销策略提报讲述.pptx

——让艺术醇浓生活—— 合肥砂之船 营销策略提报 Part 1 市场环境简析 Part 2 项目解读 Part 3 产品调整建议 Part 4 定位及形象包装 Part 5 营销策略 Part 6 整合推广策略 Part 7 销售目标及计划 Part 8 其他相关建议 INDEX Part 1 市场环境简析 合肥商业概况 市场竞争环境 奥莱在合肥 发展历程 80年代 90年代 2002年 2004-2006年 2006-2008年 2008年后 商业由单核集中式 向多元并列式发展 由老城区向城外围方向飞速扩张 形成了环状扩张的商业格局 合肥多商圈时代已经来临 但老城区市中心地位仍不可撼动 主要商圈 出售市场 年度 总供应 总成交 总库存 （万方） 供应面积 （平米） 供应套数 套均面积 （平米） 成交面积（平米） 成交套数 套均面积 （平米） 成交均价 （元/平米） 2010年前 　 　 　 　 　 　 　 172 2010年 1412564 13114 108 875236 10813 81 12379 54 2011年 2143999 19679 109 763626 9346 82 15381 138 2012年 1835725 10279 179 575952 7173 80 14521 126 2013年1-5月 464853 3063 152 312350 3577 87 13152 15 累 计 5857141 46135 127 2527164 30909 82 　 505 万方 供应：年均供应约180万方，占整个地产市场供应量的20-25% 成交：年均销售约70万方，当期供应去化率不足45%，去化较为缓慢 库存：库存压力较大，特别是近两年的供应积压 单价：较为稳定，主流价为12000-15000元/M2，均价约为住宅市场的2.2倍 套型：近三年250 M2以上套型占总成交比58%，但库存压力巨大 221万M2 539万M2 合计 出租市场 租金水平：主流租金为80-140元/M2/月 投资回报：回报率为3-12%之间，多为5-7% 出租率：60-100%之间 与本项目可参照性项目中 安高城市天地和新华国际广场因地段和品牌带动，租金多为120元/M2/月以上 天鹅湖万达广场因有芜湖路万达广场火爆经营的吸引和万达品牌的支持，租金多为150-200元/M2/月 项目名称 商业街概况 主力面积（M2) 售价（万元/M2） 租金（元/M2/月） 安高城市广场 一二层连体望江西路沿线 700-800 2 148 一二层连体合作化路沿线 240 1.7 80-100 港汇广场 内街（一层/二层/三层） 30-50 3/1.5/0.8 预计30-150 1-2#底商（一层/二层/三层/一二层连体） 20-80 2.6-2.7/1.2-1.5/0.8-1.0/1.9 预计100-150 3#底商（一二层连体） 150-300 1.5 预计80-180 A区（百大入口一层/二层/三层） 18-930 5.2/3/2 预计60-150 新华国际广场 15-18#底商（一层/二层） 60-80 3.3/2.2 180-200 15-18#底商（一层和二层连体） 120-200 天鹅湖万达广场 高河西路沿街商铺（一层/二层/三层） 18-110 5.1/2.8/2 150-200 聚云路沿街商铺（一层/二层/三层） 20-210 5/2.5/2 150-250 东流路沿街商铺（一层/二层/三层） 50-210 4.2/2.4/2 100-180 政务金街 高河西路一层 45-90 2.6-3.0 100 高河西路一二层 90-150 2.0-2.5 60-70 聚云路一层 80-140 2.7-3.0 80 聚云路二层 120-180 1.5-2.0 40-50 主要参照项目租售一览 消费市场 人均消费和收入：均已快速增长，消费结构从生活型消费向休闲型消费、资产型消费转变 消费需求扩大：消费品零售总额以年均20%左右增长，消费需求旺盛 享受型消费快速增长，高端消费走向大众化 消费需求 区域竞争 祥源城 在经营上将共同带动本区域商业的发展；在销售方面，预计10万方商业街可能会带来售价上的冲击 具体上市时间未定。 项目地址 望江西路与创新大道交口东北角? 开业时间 不详 项目总体量 130万M2 商业面积 30万M2 业态构成 超市、写字楼、酒店、集中商业 15万方是酒店与写字楼 10万方国际风情商业街，计划出售 5方方购物中心，计划自持 同质竞争 合肥市场有限的几个主题、情景商业街区 如1912、哈街、花花世街、中西街等 除1