浅析房地产企业融资道的突与创新浅析房地产企业融资道的突破与创新.doc

PAGE PAGE 1 浅析房地产企业融资渠道的突破与创新 摘要在新的宏观调控背景下,随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台传统融资渠道的弊端逐渐显露出来,并且已经影响到了房地产金融的持续、健康发展当前我国房地产企业严重依赖商业银行贷款的现状导致融资风险高度集中、银行风险提高、房地产企业面临资金瓶颈等弊端现行较为成功的房地产企业融资渠道一是构建多元合理的房地产企业融资渠道重点培育发展房地产信托业务完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道；二是不断完善房地产企业融资相关法律法规确立房地产信贷的法律地位；三是继续加强房地产信贷监管完善制度建设；四是鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究等关键词房地产；企业融资；房地产信托 　　 　　引言 　　 　　从广义上讲融资也称金融是指货币资金的融通当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为从狭义上而言融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况以及公司未来经营发展的需要通过科学的预测和决策采用一定的方式从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金组织资金的供应以保证公司正常生产需要经营管理活动需要的理财行为公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则通过一定的渠道和一定的方式去进行企业筹集资金主要基于三大目的企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机） 　　房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量主要由社会资本的提供者及数量决定长期以来我国房地产企业的融资渠道比较单一基本上以银行信贷为主2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策货币政策从“稳健”转为“从紧”中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号 　　本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见 　　 　　一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述 　　 　　我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革到目前为止主要经历了三个阶段调控重点从促进房地产业持续健康发展到重点控制房价再到改善住房供应结构调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策 　　就金融调控政策而言由于房地产业的兴衰直接影响到银行体系的安危在挤压房地产泡沫的宏观调控中金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一近年来央行的政策主要以紧缩银根为主通过加强房地产信贷业务管理加息等措施严格限制房地产投资贷款和个人贷款增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本比较有代表性的金融调控政策包括 　　（一）出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 　　2003年6月央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文）要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制 　　（二）调整商业银行自营性个人住房贷款政策 　　2005年3月央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平同时实行下限管理下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍 　　（三）建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品 　　2005年8月央行发布2004年房地产金融报告建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款 　　（四）发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》 　　2007年7月建设部、外汇局等部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制 　　（五）发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 　　2007年9月央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出对已利用贷款买房、又申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付比例不低于40%贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款 　　最值得关注的是2007年除了落实2003—2006年出台的各项措施外2007年的宏观调控政策再次强化在坚定不移的保持房价稳定之外又从建立完善的住房保障制度角度出发承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责2007年8月份国务院出台的24号文件使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动 　　此外2007年的行业规范、限制外资